2021.09.15

セカンドハウスは「賃貸」と「購入」どちらが良い?それぞれのメリットとデメリット・注意点

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セカンドハウスは「賃貸」と「購入」どちらが良い?それぞれのメリットとデメリット・注意点

テレワークの推奨など新型コロナウイルスの影響による働き方の変化といった社会的な背景から、自宅とは別に、第二の家であるセカンドハウスを賃貸したり所有したりする二拠点生活に注目が集まっています。自宅からの通勤や通学に時間がかかっている方や、週末は都心の自宅ではなく静かな郊外で過ごしたい方の需要が高まっているからです。

今回は、セカンドハウスに住む方法として、賃貸契約と購入それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。ご自身の状況や価値観と照らし合わせながら、どちらの方法がより自分に合っているか考えていきましょう。

さらに、セカンドハウスではなく別荘という選択肢についても解説していきます。

この記事を特に読んでほしい方:

  • セカンドハウスで暮らしを楽にしたい方
  • 賃貸のメリット・デメリットを知りたい方
  • セカンドハウス以外に良い方法があれば知りたい方

この記事を読んでわかること:

  • セカンドハウスを賃貸で借りるメリット・デメリット
  • セカンドハウスを購入するメリット・デメリット
  • セカンドハウスの他に別荘という選択肢もあること

セカンドハウスに住む2つの方法

セカンドハウスに住む方法

セカンドハウスは、二つの拠点を持つことで暮らしを豊かにしたい方に人気があります。コロナの影響でテレワークが普及したため、常に職場の近くにいる必要がなくなり、自分が好きな場所で仕事ができるようになりつつあるからです。

第一の家を郊外など生活しやすいエリアに所有し、頻度が減ったとはいえ、通勤しやすさのために職場の近くにセカンドハウスを構えるという暮らし方ができます。

セカンドハウスに住むには、賃貸契約を結んで借りるか、住宅を購入するかの2通りの方法があります。賃貸と購入にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、まずはそれぞれの概要について解説していきます。

賃貸契約

セカンドハウスを賃貸で借りる場合、マンションや一軒家の住宅の賃貸契約を結びます。マイホームの購入と異なり、内見から契約、入居までが早く、初期費用が抑えられる特徴があります。

一般的な賃貸契約は2年更新が多いですが、マンスリーマンションやウィークリーマンションのように短期間のみ使用できる物件もあります。「セカンドハウスの使用頻度は低いけど、ホテルに宿泊すると出費がかさんで困る」と感じる方は、賃貸でセカンドハウスを借りてはいかがでしょうか。

購入

マイホーム同様、セカンドハウスは購入することもできます。別荘とは異なりますが、似たような楽しみ方ができることが特徴です。たとえば、勤務地の近くに第一の家があるなら、郊外にセカンドハウスを購入し、週末だけセカンドハウスを利用してくつろぐといった楽しみ方ができます。

購入の場合、その物件が基準を満たして「別荘ではなくセカンドハウス」と自治体に認められれば、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けることができます。別荘を所有するよりも低コストであることも魅力的です。税金の軽減措置について詳しくは後述します。

セカンドハウスを賃貸で借りるメリット

セカンドハウスを賃貸で借りるメリット

賃貸と購入の2つの方法があることがわかったら、それぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。

まずは、セカンドハウスを賃貸で借りる場合のメリットについて解説しましょう。賃貸のメリットは、一時的な居住に向いていることと、初期費用を安く抑えられることです。詳しく解説していきましょう。

一時的な居住に向いている

賃貸契約は、一時的にセカンドハウスを使いたいものの、一生所有するわけではない方に向いています。契約を結んで家賃を支払っている間だけ使える気軽さがメリットになるのです。

たとえば、転勤が多いサラリーマンの方が職場の近くのセカンドハウスを使いたい場合は、賃貸のほうが適しているでしょう。転勤してセカンドハウスが不要になったら、賃貸契約を解約すれば良いからです。次の職場の近くでまたセカンドハウスを借りることも可能です。

学生の一人暮らしも同様です。郊外の自宅から都市部の大学に通うのが大変な学生のために、親がセカンドハウスを借りて家賃を支払うことがあります。卒業して就職したらセカンドハウスは使わないかもしれないので、賃貸で借りることが一般的です。

購入してしまうと、転勤してその物件が不要になったとき、売却などの手段を考えなければなりません。すぐに売却できるとは限らないので、一時的にセカンドハウスを使用したい方には賃貸が向いているでしょう。

初期費用を抑えられる

セカンドハウスを賃貸で借りる場合、初期費用を低く抑えられるメリットもあります。

住宅を購入する場合、ローンの頭金や中古物件のリフォーム費用、新築で建てる場合の建設費用などが必要です。初期費用を合計すると、数百万円に上ることもしばしばです。

一方、賃貸の場合に支払う初期費用は、家賃、敷金・礼金と仲介手数料などです。住宅を購入する場合よりは初期費用が安く済む傾向にあります。したがって、「セカンドハウスは欲しいけど、まとまったお金がない」という方には賃貸が合っているでしょう。

セカンドハウスを賃貸で借りるデメリット・注意点

セカンドハウスを賃貸で借りるデメリット

次に、セカンドハウスを賃貸で借りるデメリットについて解説していきます。主なデメリットは、賃貸なので自分の資産にはならないことと、家賃を支払い続ける必要があることです。詳しく解説していきましょう。

自分の資産にはならない

賃貸契約だとセカンドハウスを借りている状態なので、自分の資産にはなりません。

住宅を購入していた場合、自分に万が一のことがあったとき、家族が使ったり、売却して生活費を作ったりすることができます。しかし、賃貸だと自分の資産ではないので、万が一のことがあったときに家族を助ける資産になりません。

家族に相続できる財産を作りたい方は、賃貸より購入のほうが合っています。資産運用目的でセカンドハウスに興味がある方は、別荘にも視野を広げて考えていきましょう。

家賃を支払い続ける必要がある

賃貸契約なので、住んでいる期間は家賃を支払い続ける必要があります。住み続ける期間が長くなった場合、購入したほうが得だったとなることも起こりえます。

メリットでも解説したように、賃貸は一時的な居住に向いた契約です。セカンドハウスを長期間使い続ける予定なら、購入も視野に入れて検討しましょう。

セカンドハウスを購入するメリット

セカンドハウスを購入するメリット

続いて、セカンドハウスを購入するメリット・デメリットについて解説していきます。

まずメリットには、自分の資産になることや、リフォームが自由なこと、税金の軽減措置が受けられることが挙げられます。賃貸とは正反対のメリットについて理解を深め、賃貸と購入のどちらが自分に合っているか考えていきましょう。

自分の資産になる

購入する大きなメリットは、自分の資産になることです。賃貸契約のデメリットである「借り物なので自分の資産にならない」ことが気になる方は、購入も視野に入れると良いでしょう。

特に、資産形成や資産運用に関心がある方は、セカンドハウスの購入が選択肢に入ります。購入すると、自分が使わなくなった後の運用方法を自由に選べるからです。

たとえば、成人して所帯を持った子どもの家族が暮らせるようにしたり、誰も使わないなら売却して現金化したりすることもできます。

また、セカンドハウスのローンを完済していれば、賃貸に出して収益化が可能です。年金だけでは退職後の暮らしが不安という方は、所有するセカンドハウスの運用という選択肢も考えられるのです。

さらに、セカンドハウスを使用している間でも、自分に万が一のことがあったときに家族を救う財産になるかもしれません。遺された家族が住まいとして利用したり、売却して現金化し生活費に充てたりと暮らしに役立てることができます。

こうした資産形成・資産運用は、賃貸契約ではできません。運用を前提にするなら資産価値のある物件を選んだほうが良いので、不動産会社や宅建士など専門家にも相談しながら考えましょう。

自分好みにリフォームできる

セカンドハウスを購入すると、自分好みにリフォームできるメリットがあります。

中古物件を購入した場合、水回りの設備を最新の使いやすいものに変えたり、壁紙を自分と家族が好きなように決めたりできます。また、住んでいて設備や壁紙を変えたくなったときも、好きなようにリフォームできます。

賃貸契約では、自分勝手なリフォームは不可の場合が多いです。解約時に原状回復しなければならないため、壁にペンキを塗って色を変えたり、太い釘を壁に打ってポスターをかけたりすることもできません。大きな傷が残った場合、借主が修繕費用を負担しなければならないことがあるため注意が必要です。

せっかくセカンドハウスを使うのに、自分好みの住宅にできないのはストレスが溜まるという方は、購入も検討していくと良いでしょう。

税金の軽減措置が受けられる

セカンドハウスを購入すると、固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。しかし、所有する物件がセカンドハウスの基準を満たし自治体に認められれば、税金の軽減措置が受けられます。

この軽減措置は、別荘の場合は適用されません。こちらは、別荘と比較したときのセカンドハウスのメリットです。

固定資産税の税額は、次の式で計算できます(1.4%は標準税率で、自治体によって異なる場合があります)。

  • 固定資産税の税額=固定資産税評価額×1.4%(標準税率)

土地・家屋が市街化区域内に所在する場合、都市計画税も課税されます。都市計画税の税額は次の式で計算できます(税率は自治体によって異なり、最高0.3%の制限税率です)。

  • 都市計画税の税額=固定資産税評価額×0.3%(制限税率)

以上のとおり税金がかかりますが、セカンドハウスとして認められる場合、以下のように固定資産税評価額が軽減されるため、土地にかかる固定資産税・都市計画税が少額になります。

【固定資産税の軽減措置】

  • 200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地):評価額×6分の1
  • 200平方メートルを超える部分(一般住宅用地):評価額×3分の1

【都市計画税の軽減措置】

  • 200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地):評価額×3分の1
  • 200平方メートルを超える部分(一般住宅用地):評価額×3分の2

以上のとおり固定資産税評価額が6分の1~3分の2に軽減され、税額も少なくなります。また、新築住宅の場合は、建物についても軽減措置を受けられる場合があります。

なお、セカンドハウスと認められるためには、第一の家の他に住宅が必要な合理的な理由(通勤が遠距離など)、定期的な利用といった条件があります。生活必需品だからこそ税金が軽減されるので、保養目的の別荘では税金が軽減されないことは理解しておきましょう。

セカンドハウスを購入するデメリット・注意点

セカンドハウスを購入するデメリット・注意点

次に、セカンドハウスを購入するデメリットと注意点について解説していきます。セカンドハウスローンの金利は住宅ローンよりも高い傾向にあること、一時的な居住には不向きなことが挙げられます。

ローンの金利が高い

ローンを組んでセカンドハウスを購入する場合、第一の家の住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあります。そもそも、セカンドハウスの購入には一般的な「住宅ローン」は使えず、「セカンドハウスローン」を使用します。

2021年8月現在の三菱UFJ銀行の金利を比べてみると、住宅ローンの変動金利が年2.475%であるのに対し、セカンド住宅ローンの変動金利は年3.275%です。同様に、他社でも住宅ローンよりセカンドハウスローンのほうが金利が高い傾向にあります。したがって、ローンの返済額は同じ金額を住宅ローンで借りるよりも高額になります。

金利が高いほど返済額が大きくなって負担になりやすいので、セカンドハウスローンを組む際は、支払いの負担を抑える工夫ができないか金融機関と交渉しましょう。たとえば、頭金を多めに支払ったり、借り入れ期間を短くしたりすると、金利による負担分を少なくできます。

セカンドハウスローンについては、こちらで詳しく解説しています:

転居で不要になる場合がある

転勤や転職、学校の卒業などのターニングポイントで、セカンドハウスが不要になる可能性があります。たとえば、勤務地の近くにセカンドハウスを所有していても、転勤によって勤務地が変わってセカンドハウスを使用しなくなることがあり得ます。

まったく使用しなくなるのであれば売却を考えますが、すぐに売却できるとは限りません。また、希望した価格で売却できるかもわかりません。

一時的な居住になりそうなら、解約の自由度が高い賃貸でセカンドハウスを借りることも検討しましょう。

別荘という選択肢もある

別荘という選択肢

これまでセカンドハウスについて解説してきましたが、「別荘」という選択肢もあります。別荘にもメリットがあるので、それを踏まえて住宅の購入や賃貸を考えてみてください。

ここでは、セカンドハウスと比べたときの別荘のメリットとして、エリアを選べること、収益化できることを解説していきます。

リゾート地に購入できる

別荘は場所を選べるので、沖縄や北海道、軽井沢など人気のリゾート地にも購入できるメリットがあります。休暇は閑静な住宅でゆっくりと過ごしたいという方は、セカンドハウスだけでなく別荘も検討してはいかがでしょうか?

セカンドハウスのデメリットとして、定期的に使用する生活拠点でなければならないという縛りがあります。これを満たさなければ、税金の軽減措置を受けることができません。

よって、場所は自ずと限られ、職場の近くや第一の家からあまり離れていない郊外エリアなどに構えることになります。リゾート地のように、生活の拠点とならない遠隔地にセカンドハウスを構えるのは難しいのです。

自分が好きな場所に住宅を建てられるのは、別荘の大きなメリットです。別荘とセカンドハウスのどちらが欲しいのか、今一度よく考えてみましょう。

貸別荘として収益化できる

別荘には、貸別荘にして収益化できるメリットがあります。別荘を購入しても頻繁には使用しないことが多いと考えられますが、オーナーが使用しない期間は貸別荘にすることで、宿泊料を得て収益化できるのです。別荘の維持にかかる税金や経費を売り上げでまかなうことも可能です。

一方、セカンドハウスは自分や家族の生活拠点となるため、他人に貸し出して宿泊料を得ることはできません。セカンドハウスローンの契約でも、返済期間中は他人に貸し出すことを禁止している場合がほとんどです。

別荘なら、オーナーが使わない期間に収益化することができます。経営がうまくいけば、税金や経費を支払った上で利益も出せる可能性があります。貸別荘経営のノウハウを知りたい方や物件探しをしたい方は、当サイト「別荘買おうぜ.com」までお気軽にお問い合わせください。

まとめ

セカンドハウスを使って二拠点生活を始めると、テレワークの普及により、セカンドハウスでの勤務も可能になります。通勤・通学時間の短縮といった実利的な側面からも、需要が高まっています。

しかし、賃貸と購入のどちらが自分に向いているかはよく考えたいところです。別荘という選択肢も踏まえて、何が自分のライフスタイルに最も合っているのかをよく検討しましょう。

別荘の場合、セカンドハウスにはない自由度の高さや収益化といったメリットがあります。別荘の物件探しや貸別荘経営のノウハウは「別荘買おうぜ.com」が持っているので、お気軽にお問い合わせください。

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住宅宿泊管理業者 国土交通大臣(1)第F01708号

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