2021.06.03

沖縄の「リゾート」の不動産投資はおすすめ?仕組み・収益シミュレーション・注意点

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沖縄の「リゾート」の不動産投資はおすすめ?仕組み・収益シミュレーション・注意点

「沖縄で憧れの別荘を持ちたいけど、どうやって始めれば良いのだろう?」「リゾートで別荘を持ちたいけど、使わない期間はもったいないな」このような疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか?

人気のリゾートである沖縄は、不動産投資でも人気のエリアなので、これから別荘を買いたい人におすすめです。沖縄のリゾートで別荘を持つなら、オーナー自身が休暇を過ごすだけでなく、使わない期間は観光客に貸して宿泊料をもらえる宿泊施設として運用しましょう。

この記事では、リゾート投資の仕組みやメリット、注意点について解説していきます。沖縄のリゾート不動産投資を学び、始めの一歩を踏み出しましょう。

リゾート投資の仕組みとシミュレーション

リゾート投資の仕組みとシミュレーション

始めに、リゾート投資で収益が生まれる仕組みと、実際の収益のシミュレーションを解説します。不動産投資に馴染みがない方も、この章を読めば仕組みや収益構造を理解できるようになるはずです。

投資で大きな失敗をしないようにするには、自分が納得した仕組みで投資をすることが重要です。この章を読んで仕組みを理解してから、リゾート不動産投資を始めていきましょう。

リゾート投資の仕組み

リゾート投資は、別荘を購入し、宿泊施設として宿泊客に貸し出すことで、収益を得られる投資方法です。オーナーが別荘を使わない間、空室にしておくと何も生まれませんが、宿泊したい客に貸し出すことで収益が生まれます。

リゾート投資を始めるには、まずホテルコンドミニアムやマンション、戸建てなどの別荘を購入します。オーナーが別荘として使用できる不動産なので、観光客にも人気がある地域で建物を購入すると良いでしょう。

しかし、別荘はオーナーが1年中使うわけではないため、オーナーが滞在していない期間は空室になってしまいます。この期間がもったいないので客室として貸し出すことで、宿泊客から宿泊料をもらうことができます。

宿泊客に貸し出すと別荘の清掃やメンテナンスが必要になります。オーナー自身が行う場合、宿泊料が収益になります。自分で行うのが大変な場合、これらの業務は管理会社に任せられるため、オーナーが清掃などを行う必要はありません。宿泊料の一部を管理会社に支払い、残りはオーナーの収益となります。また、管理会社は集客や予約管理、鍵の受け渡し、宿泊客とのやり取りや、決済の代行なども行っています。

以上がリゾート投資の仕組みです。オーナーが使わない間も別荘を遊休状態にすることなく、収益物件にすることができます。オーナー自身が沖縄の別荘でリゾートを堪能することもでき、使わない間は収益物件として運用できるのです。

リゾート投資の収益シミュレーション

実際に沖縄でリゾート投資を始めるとどれくらいの収益が出るのか、シミュレーションをして確認しましょう。

まず、別荘の購入費用を2,000万円と仮定します。なお、価格はエリアや建物のタイプ(ヴィラかトレーラーハウスかなど)によって大きく異なるため、数百万円から数千万円まで予算に応じた別荘を選ぶことができます。

貸別荘として貸し出す場合の宿泊料を、ここでは1泊2万円と仮定します。ハイシーズンとそうでない時期とで宿泊料は異なりますが、平均して2万円と仮定しました。

1年間のうち、365日すべてを客室として貸し出せるわけではありません。ここでは、オーナーが宿泊したり空室になったりする空室率を40%と考え、客室として使われるのが60%と仮定しましょう。年間稼働率は60%とすると、1年間の売り上げは以下の式で計算できます。

  • 1年間の売り上げ=2万円×365日×60%=438万円

売り上げのうち、管理会社へ委託をした場合の手数料を20%とすると、80%がオーナーの収入になります。そのため、1年間のオーナーの収入は以下の式で計算できます。

  • 1年間のオーナーの収入=438万円×80%=350.4万円

ここから固定資産税や経費が引かれるため、年間の利益は250万円~300万円ほどになることが見込まれます。この仮定だと利回りは10%を上回り、投資先としても非常に魅力的です。

以上はシミュレーションの一例ですが、収益構造はご理解いただけたのではないでしょうか?沖縄のリゾート地域の貸別荘は人気があって収益性も高いので、せっかく別荘のオーナーになるなら使わない期間は宿泊施設として活用することをおすすめします。

沖縄のリゾート不動産投資が人気である理由

沖縄のリゾート不動産投資が人気である理由

沖縄のリゾート不動産への投資は、他の種類の不動産投資と比べても人気が高いです。他の不動産にはない特徴があり、投資する価値が高いからです。

この章では、他の投資方法と比較したときに、沖縄のリゾート不動産のどういった点が優れているのかについて解説していきます。リゾート投資ならではのメリットを知り、沖縄の別荘オーナーへの第一歩を踏み出しましょう。

資産運用とステータスが同時に手に入る

リゾート投資の最大のメリットは、資産運用と同時に「沖縄の別荘のオーナー」というステータスが得られることです。休暇にはオーナー自身が沖縄の別荘を使ってゆっくり過ごすこともできますし、自分が使わない間は観光客に貸し出して不動産を運用することもでき、リゾート投資は一石二鳥の投資方法です。

一方、一般的な不動産投資というと、マンションやアパートの一室を購入して他人に貸し出し、利益として家賃収入を得る資産運用のことを指します。収入が入ってくるので資産運用の性質は満たしていますが、オーナー自身が使用することはあまり想定しておらず、家を所有する楽しみは薄い投資方法といえます。

リゾート投資は一般的な不動産投資のメリットである収益に加え、ステータスを手に入れられることが大きな魅力です。休暇を沖縄の別荘で過ごす憧れのライフスタイルが手に入る稀有な投資方法です。

また、別荘を持っていれば自分が滞在するとき、ホテルに泊まる費用が不要になるメリットもあります。

空室が長期化しにくい

沖縄におけるリゾート投資の不動産は、1年中観光客が多く貸別荘のニーズが高いため、空室が長期化しにくいメリットがあります。特にハイシーズンは次々に入れ替わるように観光客が別荘に宿泊してくれます。

一般的な賃貸マンション経営だと、空室が一度生じると空室が長期化するリスクが大きいデメリットがあります。特に、3月から4月にかけての入学や入社に伴う転居のシーズンで入居者が見つからないと、その後のタイミングで入居してくる人は少ないため、空室が長引く傾向があります。

沖縄のリゾート不動産は観光客からの安定したニーズがあるため、空室が長引きにくいのです。収益性を高めるためには空室を最低限に抑えなければならないので、沖縄のリゾート不動産は投資に失敗しにくい不動産といえます。

東京よりも不動産が安い傾向がある

不動産のタイプにもよりますが、少ない資金でリゾート不動産投資を始められるメリットもあります。沖縄のリゾート投資だと、トレーラーハウスなら数百万円から購入できるため、ローンを組まなくても買える場合があります。

一方、都心のマンションなどの不動産投資だと、数千万円のローンを組むことが前提になってしまい、資金面のハードルが高いです。しかも入居者がつかず空室状態が長期化したら、給与や貯金などからローンを支払わなければならなくなり、誰も住まない家のためにお金を減らすことになってしまいます。

その点、沖縄のリゾート投資は初期費用を少なく抑えることが可能な場合があり、資金面のハードルが低いメリットがあります。観光客からの安定したニーズもあるので、収益性が高い不動産を安く購入することができます。

地価が上昇している

沖縄は他の都道府県に比べて地価が大きく上昇しているため、沖縄のリゾート不動産投資にはメリットがあります。

国土交通省不動産・建設経済局が公開している『令和3年地価公示の概要』から、沖縄県と主要な都道府県について、住宅地の地価変動率の経年推移を比較すると以下の表のようになります。

 2017年2018年2019年2020年2021年
沖縄県3.05.58.59.51.0
東京都1.92.42.92.8▲0.6
大阪府0.00.10.20.4▲0.5
北海道▲0.30.00.72.21.5

この表から、沖縄県の地価の上昇率が全国でも抜きん出ていることがわかります。2020年から2021年にかけて全国的に地価が下落しているのは新型コロナウイルスの影響で、不動産の取引数が減少したり、購入希望者が価格に慎重な姿勢になったりしたことが考えられます。それでも、他の都道府県に比べると沖縄県の地価は上昇しました。

特に沖縄北部エリアは、テーマパークなど大規模な開発の噂もあり、地価が高騰する可能性もあります。また、2021年5月10日の発表で、沖縄本島北部の森林などが、世界自然遺産への登録内定となり、注目が集まっています。

例えば、古宇利島は2005年頃にJALと嵐のタイアップCMで話題となり、一気に人気観光スポットになりました。観光需要が高い県なので、これからも開発や話題性とともに地価の上昇が期待できます。

相続税が少なく評価されやすい

不動産は相続税対策に有効と言われていますが、特に沖縄の不動産は相続税対策で有利になる場合があります。不動産の評価は「路線価」に基づいて行われますが、沖縄の一部のリゾート地域には路線価が存在せず、不動産の評価額が低くなりやすいからです。

路線価とは、税金の計算や不動産の取引などのために土地につけられている公的な価格の一つです。相続税を算出する場合、国税庁が決定する相続税評価額が路線価となります。

全国すべての土地に路線価が設定されているわけではなく、 僻地には路線価がないことも少なくありません。相続税を算出する方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあり、路線価が決まっている地域は路線価方式で、路線価が決まっていない地域は倍率方式で算出します。

一部のリゾート地域は倍率方式での評価となり、不動産の評価額を取引価格に比べて大きく圧縮できる場合があります。不動産の評価額が小さいほど遺族が負担する相続税を節税する効果が高いため、リゾート投資の一つのメリットとなります。

沖縄のリゾート不動産投資の注意点

沖縄のリゾート不動産投資の注意点

沖縄のリゾート不動産投資は、資産運用とステータスが同時にできて非常にメリットが大きい運用方法ですが、始める前に理解しておきたい注意点もあります。この章では、沖縄でリゾート不動産投資を始める前に知っておくべき注意点を2つ解説していきます。

沖縄という地域ならではの注意点があり、信頼できる不動産会社や管理会社と取引することが何よりも重要だとご理解いただけるはずです。

現地に行くのに時間がかかる

沖縄に別荘を持つと、現地に行くのに時間がかかることは覚えておかなくてはなりません。現地でトラブルが発生したとき、オーナーは飛行機である程度の時間をかけて向かうことになります。さらに、航空券を押さえる手間もかかりますし、飛行機が満席の場合はすぐには飛んでいけません。

別荘で起こり得るトラブルとしては、宿泊客のマナー違反や火災、自然災害などが挙げられます。このようなトラブルが起きるとオーナーとしてはすぐに現地に行って対応したり、状態を確認したりしたくなるかもしれませんが、飛行機で赴くため時間がかかってしまいます。

このようなトラブルが発生しても大丈夫なように、一般的には管理会社にトラブル解決やメンテナンスを任せることになります。トラブルが起きたとき、オーナーの立場に立って真摯に対応してくれる管理会社に任せるようにしましょう。

台風のリスクが大きい

沖縄は台風の通り道となることが多く、台風によって別荘に被害が出る恐れがあります。本州の都心部に住んでいると台風の脅威はあまり感じないかもしれませんが、台風は南にいるときの方が、勢力が強いため、沖縄を襲う台風の風や雨は、東京や大阪で感じるよりもずっと強く脅威になります。

台風の影響としては、建物が損傷を受けたり、庭に植えた木が倒れたりするといったことが考えられます。また、バルコニーに出しているチェア&テーブル、サンダル、物干し竿などが飛ばされる可能性があります。飛ばされる可能性があるものについては、台風が来る前に屋内に動かして守る必要があります。

沖縄の不動産は台風のリスクが懸念されますが、台風の度にオーナーが現地に向かうことは現実的ではないでしょう。したがって、沖縄の気候をよくわかっており、きめ細かく対応してくれる管理会社に管理を任せることをおすすめします。台風が来た後の片付けや修繕だけでなく、台風が来る前にバルコニーに出しているものを移動させるなど、きめ細かく対応してくれる会社を選ぶ必要があります。

まとめ

憧れの沖縄のリゾート地域に別荘を持つと、休暇が楽しみなりますよね。別荘にはオーナー自身が楽しむだけでなく、使わない間は宿泊施設として活用し、不動産を収益化できるメリットもあります。

沖縄のリゾート不動産を購入するなら、「別荘買おうぜ.com」にご相談ください。沖縄のリゾート不動産のプロが、ご自身に合った不動産や運用のプランをサポート致します。

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住宅宿泊管理業者 国土交通大臣(1)第F01708号

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