ツイート
別荘に興味が湧いても、「維持費はどれくらいかかるんだろう……」と怖くなってなかなか手が出ない、という方が多いのではないでしょうか？別荘を購入すると、管理・維持費もですが、固定資産税や都市計画税を負担しなければなりません。この記事で試算していきますが、意外と高額なので別荘の購入に足踏みしてしまう方も多いでしょう。
今回は、固定資産税・都市計画税（※）の計算方法に加え、別荘を収益化して税金の支払いに充てる方法も解説していきます。コストを理解して対策を立ててから別荘を購入し、憧れの快適な別荘ライフの第一歩を踏み出しましょう。
※：都市計画税は、市街化区域内の土地・建物にかかる税金です。
この記事を読んでほしい人：
- 別荘の購入を検討している人
- 別荘にかかる固定資産税・都市計画税がいくらになるのか不安な人
- 固定資産税・都市計画税を減らす方法を探している人
この記事を読んでわかること：
- 別荘の固定資産税・都市計画税の計算方法
- 別荘とセカンドハウスでは固定資産税・都市計画税が異なる
- 別荘を収益化して固定資産税・都市計画税の支払いに充てる方法
別荘とセカンドハウスで固定資産税・都市計画税が異なる
日常的に使用する自宅の他に、別荘やセカンドハウスを所有すると、新たに所有した不動産にも固定資産税と都市計画税がかかります。別荘とセカンドハウスでは税額が異なるので、まずは別荘とセカンドハウスの違いを理解しておきましょう。
セカンドハウスに該当する場合、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられる場合があります。税制面で優遇されるので、自分の別荘がセカンドハウスになるかを考えましょう。
別荘とセカンドハウスの違い
別荘とは、保養を目的とした住宅で、主に休暇に利用する家のことです。生活拠点ではなく、不定期に利用するもので、贅沢品という位置づけです。したがって、固定資産税・都市計画税の軽減措置は受けられません。
セカンドハウスは別荘以外の家屋で、週末に居住するため郊外などに取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するものなどの住宅です。例えば、自宅と勤務地が遠い人が、平日のみ勤務地の近くで寝泊まりするために所有している家のように、日常的に使用する第二の家のことです。余暇を過ごすためではなく生活拠点となる家なので、居住用財産に認められれば自宅と同様に固定資産税・都市計画税の軽減措置を受けられます。
購入予定の別荘がセカンドハウスに該当する方は、税金の軽減措置を受けるために、セカンドハウスのある自治体に申請を行いましょう。軽減措置の内容や手続きの方法は自治体によって異なります。
別荘にかかる固定資産税・都市計画税はいくら？計算方法は？
軽減措置を受けられない別荘の場合、固定資産税と都市計画税はいくらかかるのか、計算方法を解説していきます。税率は市区町村によって異なるので、ご自身の納税額をシミュレーションしたい場合は、別荘の所在する地域の税率を参照してください。
固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や建物の所有者に対して課税される税金で、市区町村に納税します。税額は以下の式で計算されるとおりで、標準税率は1.4％ですが、税率は市町村によって異なります。
- 固定資産税＝固定資産税評価額×税率（標準税率は1.4％）
例えば、評価額が土地3,000万円、建物3,000万円となり、合計6,000万円で税率が1.4％の場合、以下の式で固定資産税を計算できます。
- 固定資産税＝6,000万円×1.4％＝84万円
固定資産税だけでも大きなコストになりうることがわかります。
都市計画税
地域によっては、固定資産税とは別に都市計画税も負担しなければならない場合があります。
都市計画税とは、地域の道路や上下水道の整備などのために使うことを目的とした税金です。税率は市区町村によって異なり、上限0.3％の制限税率です。税額は以下の式で計算されます。
- 都市計画税＝固定資産税評価額×上限0.3％（制限税率）
例えば、評価額が土地3,000万円、建物3,000万円で合計6,000万円となり、税率が0.3％の場合、以下の式で都市計画税を計算できます。
- 都市計画税＝6,000万円円×0.3％＝18万円
例の場合、固定資産税と合計で年間100万円を超える税金を負担することになります。
セカンドハウスの税額の軽減措置
セカンドハウスの場合、自治体によっては固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。軽減措置の内容は自治体によって異なりますが、一例を紹介していきます。別荘がセカンドハウスに認められれば、かなり税金の負担が少なくなることを学んでいきましょう。
固定資産税の軽減措置
別荘がセカンドハウスの認定を受けられた場合、以下の住宅用地の特例を受けられるので、固定資産税評価額が以下のとおり小さくなり、固定資産税の税額が少なくなります。
- 小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）：固定資産税評価額×1/6
- 一般住宅用地（200平方メートル超の部分）：固定資産税評価額×1/3
住宅用地は、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けて課税されます。200平方メートル以下の部分の評価額は6分の1、200平方メートル以上の部分の評価額は3分の1に圧縮されると理解しましょう。
評価額が土地3,000万円、建物3,000万円の場合について、土地は小規模住宅用地の範囲内だった場合、以下の式で固定資産税を計算できます（税率は1.4％と仮定）。
- 固定資産税＝（3000万円×6分の1＋3000万円）×1.4％＝49万円
軽減措置ありだと49万円、なしだと84万円となり、半分に近い税額に少なくなりました。他にも、建物が新築住宅や認定長期優良住宅で一定の条件を満たすと、別の軽減措置も受けられる場合があります。
都市計画税の軽減措置
別荘がセカンドハウスに認められると、都市計画税も住宅用地の特例を受けられ、税額が少なくなります。住宅用地の特例は以下のとおりです。
- 小規模住宅用地（200m2以下の部分）：固定資産税評価額×1/3
- 一般住宅用地（200m2超の部分）：固定資産税評価額×2/3
評価額が土地3,000万円、建物3,000万円の場合について、土地は小規模住宅用地の範囲内だった場合、以下の式で都市計画税を計算できます（税率は上限の0.3％と仮定）。
- 都市計画税＝（3,000万円×1/3＋3,000万円）×0.3％＝12万円
軽減措置ありだと12万円、なしだと18万円です。セカンドハウスに認められると税金を節約できることがわかります。
なお、固定資産税・都市計画税の軽減措置の内容や手続きは自治体によって異なります。セカンドハウスがある自治体で内容や手続き方法を確認しましょう。
固定資産税・都市計画税の負担を軽くする方法
別荘がセカンドハウスに認められる場合は、固定資産税・都市計画税を大きく節税できます。しかし、先にお伝えしたように、セカンドハウスに認められるには日常的に使用する住宅であることなど厳しめの条件があります。
保養目的の別荘だとセカンドハウスとは認められないケースが多く、軽減措置は受けられないと考えた方が無難です。東京や大阪など都市圏に勤務している人が沖縄に別荘を持つ場合は、セカンドハウスには認められず、税金の負担が大きくなりがちです。
税金を減らせないなら、別荘を収益化して利益を税金の支払いに充てましょう。別荘を貸別荘として経営すれば収益を生む財産になるので、その仕組みについて詳しく解説していきます。
貸別荘として収益化する
別荘を購入したら、自分が使わない間は貸別荘として他人に貸し出すことで収益を得られます。宿泊料で売り上げを得て、固定資産税・都市計画税や住民税、別荘の維持・管理コストの支払いに充てることができます。
別荘はオーナーが常に使用するものではなく休暇にたまに使うだけなので、1年のうちの大半が無人状態になっているという方が多いです。例えば、月に1回、別荘に2泊3日滞在する場合、1年間で別荘を利用する日数はたったの36日間です。1年のうち329日は誰も使っていないことになります。「少ししか使わないのに、高額な固定資産税や都市計画税、住民税を支払わなければならないのか……」と感じる方も多いのではないでしょうか？
貸別荘にすると自分が使わない期間は収益物件になるので、別荘を有効活用できます。売り上げは税金や維持・管理コストの支払いに充てられるので、貸別荘を考えてみてはいかがでしょうか？
貸別荘を経営するメリット
貸別荘の経営には、収益化して税金や経費の支払いに充てられる以外にもメリットがあります。これから紹介するようなメリットがあるので、貸別荘のオーナーになることも検討すると良いでしょう。
不労所得を得られる
貸別荘を経営すると宿泊料が得られるので、本業以外の副収入が得られます。税金や経費の支払いを上回る収益が発生したら、オーナー自身の収入になるのです。
しかも、貸別荘からの収益は不労所得です。サラリーマンや自営業の方は、自分が仕事をしなければ収入を得られませんが、貸別荘はそうではありません。管理会社に宿泊客の対応やメンテナンスを任せられるため、基本的にはオーナーの仕事はなく、働かなくても収益が得られます。
貸別荘を経営して収益化すれば、不労所得が期待できます。税金や経費を支払っても残った利益はオーナーの収入になるため、収入アップが期待できます。
別荘を良い状態に保てる
住宅は人が使用することで良い状態を保てます。自分が使わない間、宿泊客に別荘を使ってもらうことは、住宅を綺麗に保つためにも良いことなのです。
使用頻度が低い住宅が早く劣化してしまうのは、風通しが悪くなるからです。換気を行わないと湿気がこもり、カビやダニ、細菌などが発生します。壁紙や家具も傷みますし、シロアリが発生して木材が蝕まれてしまうかもしれません。
さらに、人が使わなくなると水回りに虫が湧くなどのトラブルが発生しやすくなります。排水設備には水を溜めるトラップがありますが、長期間水を使わないとトラップの水が蒸発してしまいます。水がなくなると排水溝からゴキブリなどの虫が出入りできるようになり、家の中が虫だらけになるリスクもあります。
このように、人が住まない住宅は劣化しやすくなってしまいます。せっかくの別荘を快適に楽しむためにも、自分が使わない間は誰かに使ってもらうのは理にかなっています。
管理会社に管理を任せられる
本業の仕事に集中したい方や、煩わしいことは何もせずに暮らしたい方は、「貸別荘の経営なんて面倒なことはしたくない」と感じるかもしれません。
しかし、別荘の管理自体は管理会社に任せられるため、面倒を増やしたくない方でも大丈夫です。宿泊客の対応や予約受付、トラブル対応などは管理会社に任せられるため、オーナーは煩わしい業務を心配することはありません。
また、管理会社に清掃や建物の修繕などを任せられるので、自分が別荘を使うときはいつも綺麗なホテルのような状態で使えます。沖縄だと台風が通る頻度が高いですが、台風の前に庭やバルコニーの物を屋内にしまうなどの業務も、管理会社に任せられます。
「別荘買おうぜ.com」では、別荘を購入後の管理をどうしたら良いのかもアドバイスをしています。管理のノウハウを知りたい方は、ぜひお問い合わせください。
まとめ
別荘にかかる固定資産税・都市計画税について解説しました。セカンドハウスに認められれば税額の軽減措置を受けられますが、大都市で仕事をする方が沖縄などの遠隔地に所有する別荘が、セカンドハウスとして認められるのは難しいでしょう。
税金の負担を小さくして別荘を楽しむためには、貸別荘にするというアイデアがあります。貸別荘で得られた収益を税金の支払いに充てられるからです。他にも、貸別荘にすると不労所得や管理におけるメリットがあります。
「別荘飼おうぜ.com」は、別荘の購入や管理、収益予想や経費の見積もりなどのノウハウを持っています。あなたの別荘が宝物になるようにサポートするので、別荘にご興味をお持ちの場合は、『別荘飼おうぜ.com』にお気軽にお問い合わせください。
