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別荘購入を検討していて、ローンなど資金の調達方法について知りたいと考える方は少なくありません。結論からお伝えすると、別荘購入には通常の住宅ローンは利用できません。住宅ローンは日常的に居住する家を対象としているからです。
ただし、セカンドハウスローンであれば別荘購入費用の融資を受けることが可能です。セカンドハウスローンは住宅ローンより金利が高く審査基準が住宅ローンとは異なり、住宅ローン控除を受けられないなど、注意点した点もあります。
今回は、セカンドハウスローンの特徴や住宅ローンとの違い、審査基準、注意点などについて解説します。
この記事を特に読んでもらいたい方：
- ローンを使って別荘の購入を考えている方
- 別荘の購入に適したローンを知りたい方
- 毎月の返済金額を抑えてローンで別荘を購入したい方
この記事のポイント：
- 別荘の購入にはセカンドハウスローンが利用できる
- セカンドハウスローンは住宅ローンより融資時の条件が厳しい
- セカウンドハウスローンを借りるならフラット35がおすすめ
別荘の購入に住宅ローンは使える？
別荘の購入には、住宅ローンを利用できません。住宅ローンの商品説明にも、セカンドハウスには利用できないことが明記されています。
別荘や週末のみの別宅、将来用の住宅など、日常的に居住しない場合は、住宅ローンではなくセカンドハウスローンが対象になります。別荘購入にかかる費用に対して、セカンドハウスローンであれば融資を受けることが可能です。
まずは、別荘には住宅ローンは利用できないこと、セカンドハウスローンなら融資を受けられることを理解しておきましょう。
別荘の購入に住宅ローンが利用できない理由
別荘などのセカンドハウスには住宅ローンは利用できません。
一般的に、住宅ローンは契約者本人やその家族が居住し、生活の拠点となる住宅を取得する際にかかる費用に対して融資するものだからです。例えば、楽天銀行住宅ローンの商品説明には「セカンドハウスはご利用いただけません」と明記されています。
そのため、購入後すぐに居住しない、また生活の拠点とならない物件の場合は住宅ローンを利用することはできません。別荘も日常的に居住する場所ではないため、住宅ローンの条件からは外れます。
たとえ、別荘であることを隠して住宅ローンを利用したとしても、バレて一括返済を求められてしまう可能性もあります。
別荘の購入にはセカンドハウスローンを利用できる
別荘は日常的に居住するものではないため住宅ローンは使えませんが、セカンドハウスローンは利用できます。セカンドハウスローンとは、日常的に利用する2番目の家（セカンドハウス）を対象としたローン商品のことです。
別荘購入で借り入れを検討している場合は、セカンドハウスローンがある金融機関を選びましょう。セカンドハウスに関しては、次の章で詳しく解説していきます。
セカンドハウスローンとは
セカンドハウスローンとは、現在住んでいる家とは別に購入する、別荘などを対象としたローンのことです。新築や中古の別荘、リフォームなども融資の対象になります。
セカンドハウスには、例えば次のような住宅があります。
- 通勤・通学用のマンション
- リゾート地に購入した別荘
- 週末のみを家族で過ごす別宅
- 将来的に住む予定の一軒家 など
住宅ローンと比べてセカンドハウスローンは金利が高い傾向にあり、審査基準も厳しくなることが一般的です。また、住宅ローン控除が適用されないため、ローンによる所得税や住民税の節税はできません。
ここでは、セカンドハウスローンと住宅ローンとの違いや利用条件について見ていきましょう。
住宅ローンとの違い
別荘などに使えるセカンドハウスローンと、一般的な住宅ローンの違いは「対象」「金利」「審査基準」「住宅ローン控除」の大きく4点に分けられます。それぞれの違いは次のとおりです。
対象
住宅ローンは「契約者本人や家族が日常的に居住する家」の対象にしていますが、セカンドハウスローンは「別荘など日常的に居住しない家」を対象としています。なお、セカンドハウスローンはリフォームなども融資対象です。
金利
先ほども少し触れたように、セカンドハウスローンは一般的な住宅ローンと比べて金利が高い傾向にあります。例えば、三菱UFJ銀行住宅ローンの店頭表示金利は年2.475%〜4.740%ですが、セカンドハウスローンは年3.275%〜5.540%です（2021年6月1日時点）。年0.8%以上もの開きがあることがわかります。
他の金融機関においても、住宅ローンよりもセカンドハウスローンのほうが金利が高いケースがほとんどです。
審査基準
セカンドハウスローンは、住宅ローンよりも審査基準が厳しいといわれています。例えば、収入の基準も住宅ローンよりもセカンドハウスローンの方が高い傾向にあります。
イオン銀行の住宅ローンの収入面の申込基準は「前年度年収100万円以上（経営者・個人事業主は所得100万円以上）」です。しかし、セカンドハウスローンの場合は「前年度年収500万円以上（経営者・個人事業主は所得500万円以上）」が必要になります。
また、勤続年数に関しても、住宅ローンは「6ヶ月以上（経営者・個人事業主は3年以上）」ですが、セカンドハウスローンは「3年以上（経営者・個人事業主は3年以上）」となります。
このように、一般的に住宅ローンよりもセカンドハウスローンの方が審査が厳しめです。
住宅ローン控除
別荘は住宅ローン控除の対象にはならないため、住宅ローンのように年末の住宅ローン残高の1%を10年間（または13年間）控除を受けることはできません。住宅ローンであれば控除によって所得税や住民税の節税が可能ですが、セカンドハウスローンではできないことを理解しておきましょう。
利用条件
先ほど紹介したように、セカンドハウスローンの利用条件は、住宅ローンより厳しめであることが多いです。イオン銀行セカンドハウスローンの利用条件（※2021年6月時点）を具体例として紹介しましょう。
- 満20歳以上満71歳未満で完済時年齢が満80歳未満の方
- 団体信用生命保険に加入できる方
- 安定かつ継続した収入が見込める方
- 給与所得者は3年以上、経営者・個人事業主は事業開始後3年経過していること
- 給与所得者は前年度年収500万円以上、経営者・個人事業主は所得500万円以上あること
- 日本国籍を有する方または永住許可を受けている方
- 本人または配偶者が自宅を所有していること
細かい条件は金融機関によって異なりますが、大枠はどの金融機関もこういった条件を設定しています。
セカンドハウスローンの審査基準
別荘を購入すると、現在の住居費に加えて新たなローン返済が始まるため、セカンドハウスローンでは年収500万円以上など収入面で高い条件が設定されています。また、セカンドハウスローンでも団体信用生命保険への加入が求められるため、契約者の健康状態が良好であることが必要です。
そして、他の借り入れや返済状況についても確認されます。ここでは、セカンドハウスローンの審査基準となるポイントについて解説していきます。
契約者の年収と返済能力
セカンドハウスローンの審査では、契約者の年収や返済能力が見られます。イオン銀行のように「年収500万円以上」と明確な基準を設けているセカンドハウスローンは少なくありません。現在住んでいる家の住居費とは別に別荘のローン返済が必要になるため、収入面については高い条件が求められるのです。
住宅ローン同様に、融資可能額は返済負担率（＝年収に占めるローンの年間返済額の割合）が30%〜35%以内であることが一般的です。そのため、年収が高かったとしても、融資額が多く返済負担率が35%を超えている場合は、審査に通らない可能性が高いといえます。セカンドハウスローンでは、住宅ローン以上に高い返済能力が求められることを理解しておきましょう。
契約者の健康状態
セカンドハウスローンを利用するには、契約者の健康状態も大切なポイントです。住宅ローン同様に、セカンドハウスローンも団体信用生命保険への加入が求められます。
契約者に万が一のことが起きた場合でも、金融機関は保険金でローンを回収できるようにするためです。団体信用生命保険に加入していれば、万が一の際に契約者もローンのない別荘を家族に残すことができるようになります。
団体信用生命保険へ加入するには、契約者の健康状態が良好でなくてはなりません。自分の健康状態と照らし合わせてみて、不安な場合は金融機関に相談してみてください。
他の借り入れや返済状況
セカンドハウスローンの審査では、他の借り入れや返済状況についても審査の対象となります。他の借り入れが多い場合は「多額の融資は危険」と判断されたり、返済状況が悪ければ「貸し倒れリスクがある」と判断されたりする可能性があります。
多額の借り入れや遅延・滞納などの返済状況を隠そうとしても、信用情報機関への照会で情報は筒抜けです。特に、遅延や滞納などがある場合は、いわゆるブラックリストに載っていることも考えられるため、審査に通らない可能性が高くなります。
多額の借り入れがある場合は返済してから、遅延や滞納がある場合は信用情報が消えてから、セカンドハウスローンに申し込みするなどすると良いでしょう。
セカンドハウスローンを借りるときの注意点
ここでは、セカンドハウスローンを借りるときの注意点について紹介します。
セカンドハウスローンは住宅ローンより金利が高く、また現在利用している住宅ローンとセカンドハウスローンを合わせて返済負担率を計算するため、融資額が思ったより少なくなる可能性があります。
そうなった場合の資金調達方法も考えておくことが大切です。金融機関によってはセカンドハウスローンを取り扱っていないため、早めに利用先を探すようにしましょう。
住宅ローンより金利が高い
これまでお蔦してきたように、一般的にセカンドハウスローンは住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。多くの金融機関では、住宅ローン金利は0.5%〜1.5%前後ですが、セカンドハウスローン金利は2.0%〜4.0%前後です。
住宅ローンより金利が高いため、負担が大きくなります。セカンドハウスローンは、住宅ローンより金利が高いことを理解したうえで、返済シミュレーションを立てましょう。
住宅ローンを借りていると大きな金額を借りにくい
セカンドハウスローンは、あまり大きな金額を借りられない可能性があることに注意が必要です。すでに住宅ローンを借りている場合、住宅ローンも含めた返済負担率（＝年収に占めるローンの年間返済額の割合）で審査をするからです。
住宅ローンの返済額とセカンドハウスローンの返済額を合計して、返済負担率が30%〜35%以内であるかを審査するため、住宅ローン返済額が多ければセカンドハウスローンの融資額は限られます。住宅ローンをすでに借りている場合は、セカンドハウスローンで希望融資額が通らなかったときにどうするかまで考えておきましょう。
取り扱いのない金融機関もある
セカンドハウスローンはすべての金融機関で取り扱っているわけではありません。住宅ローンは取り扱っていても、セカンドハウスローンがない金融機関は多いです。
むしろ、セカンドハウスローンを取り扱う金融機関は限られています。住宅ローンを借りていたり、普段利用したりしいる金融機関では、セカンドハウスローンを取り扱っていないということは充分に考えられます。
また、金融機関によって審査基準が異なるため、早めにセカンドハウスローンの利用先を見つけ、情報収集をしておくと良いでしょう。
おすすめのセカンドハウスローン
おすすめのセカンドハウスローンは、フラット35を使える金融機関のセカンドハウスローンです。フラット35は長期固定金利なので、返済額が一定で返済計画を立てやすい住宅ローンです。団体信用生命保険への加入は任意であり、り保証人は不要で繰上返済手数料も無料という特徴があります。
- 年収400万円未満の場合：返済負担率30%以下
- 年収400万円以上の場合：返済負担率35%以下
といったように、返済負担率の基準も明確になっています（2021年7月現在）。例えば、ARUHIや埼玉りそな銀行では、セカンドハウスローンでもフラット35を利用することができます。
まとめ
別荘の購入にあたっては、日常的な居住を目的とした「住宅ローン」は利用できませんが、「セカンドハウスローン」であれば利用できます。
セカンドハウスローンは住宅ローンより金利が高いことや審査基準が厳しいこと、住宅ローン控除が適用されないことを覚えておいてください。また、取り扱う金融機関が少ないうえに、住宅ローンの返済額と合計した返済負担率（＝年収に占めるローンの年間返済額の割合）が審査されるため、希望する融資額を得られない可能性もあります。
フラット35であれば、長期固定金利で返済計画を立てやすく、返済負担率の基準も明確です。まだ利用するセカンドハウスローンを決めていない方は、フラット35を検討してみると良いでしょう。
このように、別荘を購入するには物件選びの情報のみならず、購入資金の融資などでも自ら多くの情報を収集しなければならず、ハードルは決して低くありません。当社「別荘買おうぜ.com」は別荘購入に関するノウハウを有しています。これから別荘のご購入を検討されている方は、お気軽にお問い合わせください。
