2021.06.26

【2021】沖縄の別荘への投資はおすすめ?メリット・注意点・ポイント

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【2021】沖縄の別荘への投資はおすすめ?メリット・注意点・ポイント

「人気のリゾート地である沖縄に別荘を持ってみたい」と、誰もが一度は考えたことがあるのではないでしょうか?休暇を沖縄の別荘で過ごせたら、人生そのものも豊かになりそうですよね。

沖縄の別荘に興味がある方におすすめしたいのが、別荘投資です。オーナー自身が別荘を楽しめることに加え、別荘から収益を得ることもできるのです。

この記事では、沖縄で別荘投資をするメリットや注意点について解説していきます。「沖縄の別荘投資って本当に儲かるの?」と疑問を持っている方のために、別荘投資の仕組みと収益シミュレーションを交えながら紹介します。

この記事を特に読んでもらいたい方:

  • 一般的な不動産投資以外の選択肢を探している方
  • 投資で沖縄の別荘の購入を検討している方
  • 沖縄での別荘を運用する仕組みやメリットを知りたい方

この記事のポイント:

  • 別荘を貸し出すことは、収益を上げることに加え、別荘を良い状態に保つことにもつながる
  • 沖縄は日本の中で別荘を購入するのに向いたエリアである
  • 一般的な住居と異なり、貸別荘を購入するからこそ注意したいポイントがある

別荘への投資とは?

沖縄の海

沖縄などのリゾート地の別荘は、とても魅力的ですよね。休暇を取ってリゾートの別荘でゆっくり過ごすライフスタイルに憧れている方も多いでしょう。

さらに、別荘は自分が楽しむだけでなく、不動産投資の収益物件として利益を得ることもできます。自分が使わない間は宿泊施設にしておき、観光客に貸し出せば宿泊料を得ることができます。

これが、別荘投資で利益が上がる仕組みです。オーナーが毎日使うわけではないので、空室の期間を有効活用できるのです。

このように説明すると、「知らない人に大切な別荘を貸し出すのは不安」「汚されたり壊されたりしたらどうしよう」など心配するオーナーの方も少なくありません。しかし、管理はそのエリアに強い管理会社に任せられますし、定期的にメンテナンスを依頼することができます。

実は、建物は人が住まないとダメになると言われています。使わないで放置しておくと劣化が進み、取返しのつかないことになってしまうため、日常的に使って清掃やメンテナンス、小規模な修繕を行う必要があります。

時々しか別荘に行けないオーナーが、日常的なメンテナンスを行うのは難しいでしょう。そこで、貸別荘にすれば、宿泊客が滞在する前後などのタイミングで必ず清掃やメンテナンスが行われるため、常に別荘を良い状態に保つことができます。

このように、別荘を貸すことは収益性だけでなく、別荘を良い状態に保つ面でもメリットがあります。オーナーは別荘と収益を両立できるので、一石二鳥の投資方法といえます。

沖縄の別荘投資における収益シミュレーション

沖縄の別荘投資

沖縄で別荘を所有すると、どれくらいの収益が発生するのか、一例をシミュレーションしてみましょう。

まず、別荘の購入費用が3,000万円だったと仮定します。なお、エリアや建物のタイプなどによって別荘の価格は異なり、数百万円から数千万円ほどになることが一般的です。貸別荘は不動産投資ローンを借りて購入できるので、ローンも考慮して予算に応じた別荘を購入しましょう。

また、稼働率を50%と仮定します(年間180日以上稼働させるには、旅館業の許可が必要です)。1年のうち、宿泊客が貸別荘を利用する日が50%という仮定です。言い換えると、オーナーが利用したり、空室になったりして収益が生まれない日が50%ということです。

1日の平均宿泊料を3万円とすると、1年間の売り上げは以下の式で計算できます。

  • 1年間の売り上げ=3万円×365日×50%=547.5万円

なお、ハイシーズンとそうでない時期とで宿泊料を変えることができます。ここでは1年間の宿泊料を平均し、1日あたり3万円として計算しています。

オーナーが自分で清掃やメンテナンス、宿泊客の予約や鍵の受け渡しといった対応をするなら、547.5万円の売り上げはオーナーの収益となります。

しかし、沖縄に頻繁に行けない場合は、基本的には管理会社にこれらの業務を委託することになります。その場合、管理会社への手数料がかかります。管理手数料を20%とすると、オーナーの収益は80%となり、以下の式でオーナーの収益を計算できます。

  • オーナーの1年間の収益=547.5万円×80%=438万円

ここから経費や税金が差し引かれ、最終的には1年間の収益は300万円~400万円ほどになると見込めます。収益を購入価格の3,000万円で割ると、利回りは10%~15%となります。

賃貸マンションなどの一般的な不動産投資の場合、利回りは5%前後が平均的なので、沖縄の別荘への投資は高い収益性が期待できることもわかります。

このシミュレーションのとおり、沖縄の別荘はオーナー自身が楽しめるだけでなく、収益性の高い投資ができる不動産でもあります。せっかく憧れの沖縄に別荘を持つなら、宿泊客にも求められる別荘を構えるのがおすすめです。

沖縄の別荘に投資するメリット

沖縄の別荘のシーサー

オーナーが使わない間、別荘を宿泊施設として貸し出すことで、収益が得られるメリットについては解説したとおりです。別荘地だと北海道のリゾート地や軽井沢なども人気ですが、特におすすめなのは沖縄です。

ここでは、なぜ沖縄の別荘への投資がおすすめなのかをお伝えするため、沖縄の別荘のメリットを解説していきます。沖縄ならではの利点があり、投資に値する魅力があるのです。

需要が高く空室が長期化しにくい

沖縄の宿泊施設は年間を通して観光客からの需要が高く、施設の空室が長期化しにくいメリットがあります。空室が少ないほど収益性が高まるため、沖縄の別荘は投資メリットが大きいのです。

沖縄が観光客からの需要が全国トップクラスであることがわかるデータに、観光庁の「宿泊旅行統計調査」があります。以下の表は、2019年1月~12月の都道府県別延べ宿泊者数の上位5つの都道府県と、延べ宿泊者数です。

都道府県延べ宿泊者数
東京都7,898万人
大阪府4,743万人
北海道3,698万人
沖縄県3,287万人
京都府3,075万人

この表から、沖縄県の観光需要は非常に高いことがわかります。背景には、国内の観光客からの人気もありますが、中国や韓国など東アジアの国々からアクセスしやすいといった理由が挙げられます。

ちなみに、東京都や大阪府は、観光だけでなくビジネスの滞在も含むため、宿泊者数が多くなっていると考えられます。

なお、2019年のデータを引用したのは、コロナ禍の影響を受けない数値で沖縄の観光需要を理解するためです。中長期的にはパンデミックが収束し、観光需要が戻ってくると予想できるからです。

このように観光需要が高い地域に別荘を構えることで、空室リスクの低い不動産投資ができるメリットがあります。

地価が上昇傾向にある

沖縄のリゾート地は、他の都道府県に比べて地価が上昇傾向にあり、不動産投資の観点でも魅力があります。少なくとも、地価が下落している地域に不動産を持ちたいとは思わないですよね。

実際、沖縄の地価がどれくらい上昇しているのか、国土交通省不動産・建設経済局が公表している「令和3年地価公示の概要」のデータを引用して確認してみましょう。以下の表は、沖縄県と主要な都道府県における住宅地の地価変動率の経年推移です。

都道府県2017年2018年2019年2020年2021年
沖縄県3.05.58.59.51.0
東京都1.92.42.92.8▲0.6
大阪府0.00.10.20.4▲0.5
北海道▲0.30.00.72.21.5

この表から、他の主要な都道府県に比べて沖縄の地価は大きく上昇してきたことがわかります。2020年から2021年は新型コロナウイルスの影響で全国的に低迷していますが、これはコロナ禍で不動産の取引が減少したことなどが原因として挙げられます。

一方で沖縄北部エリアはテーマパークや大規模な開発の噂があるなど、今後も地価が上昇する可能性が考えらえます。沖縄本島北部の森林などが世界自然遺産への登録内定となったことも、観光需要の面からメリットがあるでしょう。

長く気軽に別荘を楽しめる

沖縄は国内のリゾート地なので、オーナーや貸別荘の宿泊客が気軽に行って楽しめるメリットもあります。海が綺麗な南の島といえば、沖縄の他にはハワイやバリ島などがありますが、これらの観光地は海外なので、気軽には行けないことがデメリットです。

海外旅行になると、出国審査や入国審査にどうしても時間と手間がかかってしまいます。また、年齢を重ねるとともに長時間の飛行機がつらくなる方も多いです。これから別荘のオーナーになる方は、ご自身が長く別荘を楽しめるかどうかも考える必要があります。

実際、40代以上で別荘をお持ちのオーナーの方には、アクセスしやすい沖縄を選んで良かったという方が多いです。国内旅行で気軽に訪れられますし、急な病気や事故に遭っても日本語で医者に説明できるなど、海外よりも不安が少ないといったメリットがあります。

このようなメリットは、国内の他の旅行客にとっても同様です。気軽に南の島への滞在を楽しみたい方、外国語に不安があって日本語が通じるエリアを旅行したい方からも、沖縄は大きな需要があります。海外からの観光客だけでなく、国内からも安定した人気があるので、不動産投資に適したエリアだといえます。

沖縄の別荘投資の注意点・ポイント

沖縄のハイビスカス

沖縄で別荘投資を始めるメリットは理解してもらえたことでしょう。早速別荘投資を始めたいところですが、覚えておいてもらいたい注意点もあるので、投資を始める前に押さえておきましょう。

以下に解説するのは、管理会社やローンといった、貸別荘ならではの注意点です。自分が日常的に住む住宅とは異なる点なので、しっかりと理解してから投資を始めましょう。

信頼できる管理会社を見つける

貸別荘では、定期的な清掃やメンテナンス、宿泊客の対応などの業務が必要になりますが、これらは管理会社に任せることができます。しかし、管理会社ならどこでも良いわけではありません。きちんと対応してくれる信頼できる管理会社を見つけましょう。

貸別荘では、宿泊客のトラブル対応や宿泊前後の清掃などの業務が必要です。また、沖縄は台風の通り道となることが多いため、台風が通る前に対策しなければなりません。例えば、庭やバルコニーに出しているチェアやテーブルを屋内にしまうなどの対策です。台風が通過した後も、別荘に異常がないか迅速に確認する必要があります。

このような仕事が必要ですが、多くのオーナーは東京や大阪など沖縄以外の地域に住んでいるため、沖縄の別荘に頻繁に見に行くことは難しいでしょう。別荘で何か心配なことがあったとき、オーナー自身がすぐに見に行けない場所だからこそ、代わりに別荘を管理してくれる管理会社の能力が重要です。

手数料を支払って別荘の管理を任せるのですから、信頼できる管理会社を探しましょう。

事業用ローンを借り入れる場合がある

沖縄の別荘は、エリアや建物のタイプによって価格が異なり、数百万円で購入できる不動産もあれば、数千万円や数億円といった高級な不動産もあります。場合によっては、自己資金だけでなくローンを組んで購入することもあるでしょう。

注意したいのが、貸別荘を購入する場合は「住宅ローン」ではなく、「事業用ローン」を借り入れることです。自宅やセカンドハウス、オーナーだけが利用する別荘などオーナー専用の不動産は住宅ローンですが、貸別荘はオーナーの利用だけでなく、宿泊料を得る事業の性質が強いため、事業用ローンを借り入れることになります。オーナーの宿泊がメインで宿泊客に貸す日数が少ないとしても、事業用ローンを利用します。

ローンの金利は金融機関によって異なりますが、一般的には、事業用ローンの金利は住宅ローンの金利よりも高い傾向にあります。ローンの金利が高いほど全体の返済額が大きくなることは理解した上で投資を始めましょう。

ローンの金利は金融機関によって異なるため、複数の銀行など金融機関で金利を比較すると良いでしょう。また、普段から仕事などで付き合いのある銀行の場合、今までの信用や資産状況を踏まえて金利を下げる工夫やアドバイスをしてくれることがあります。信頼できる担当者に貸別荘のローンも相談してみましょう。

返済額を小さくするには、できるだけ自己資金を使って借入額を少なくし、短期間でローンを返済することです。返済が長期になるほど金利の負担が大きくなるので、借入額を減らして短期間で返済できるように工夫しましょう。

まとめ

沖縄の別荘投資の最大の魅力は、オーナー自身が別荘を楽しむことができ、その上、使わない間は宿泊施設として貸し出して収益化できることです。

観光需要が高く、空室リスクが小さいので、沖縄は不動産投資にぴったりのエリアです。憧れの沖縄に別荘を持ち、収益性が期待できる投資を始めましょう。

沖縄で別荘の購入をお考えの場合は、「別荘買おうぜ.com」にご相談ください。沖縄の不動産のプロが、ご自身に合った不動産や運用のプランをサポート致します。少しでも気になっているという方は、お気軽にお問い合わせください。

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