2021.07.19

別荘は「貸し出し」できる?貸し出したい人が知っておくべき3つの方法

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別荘は「貸し出し」できる?貸し出したい人が知っておくべき3つの方法

別荘の購入を検討していたり所有したりしていて、「別荘を使わない時期を有効活用したい」「せっかくなら貸し出して収入を得たい」と考えている方は少なくありません。

別荘は旅館施設や民泊施設として貸し出したり、別荘運営業者に委託したりすることで、収入を得ることが可能です。別荘を使わない期間を有効活用でき、運営して得た収入で別荘の維持費を払っていくこともできます。

別荘は貸し出すことで金銭的なメリットが生まれますが、宿泊施設にすると法律の制限を受けたり、別荘地によっては貸し出しを禁止したりしていることもあります。

そこで、ここでは別荘を貸し出して収入を得る方法や注意点について解説します。

この記事を特に読んでもらいたい方:

  • すでに別荘を所有しており、活用法を考えている方
  • 別荘を購入して人に貸して収入も得たい方
  • 別荘のいろいろな活用法を知りたい方

この記事のポイント:

  • 別荘を貸して収入を得るには、旅館施設、民泊施設、運営代行への委託の3つの方法がある
  • 別荘を貸し出して収入を得るために必要なこと
  • 別荘を貸し出したときの収入シミュレーション

別荘は貸し出して収入を得ることはできる?

別荘を貸し出すシミュレーション

別荘を貸し出す大きなメリットは、宿泊費や家賃による収入を得られることです。自身が別荘を利用しない時期には人に貸し出せば、収入として宿泊費を得られるのです。

貸し出して収入を得る方法としては、旅館施設や民泊施設としての貸し出しや、別荘運営業者への委託などが挙げられます。

旅館施設として運営する場合、クリアしなければならない要件は多いですが、食事などの付加サービスの提供で1泊あたりの宿泊料を高く設定できるため、高利回りが期待できます。

民泊施設にする場合も要件は少なくありませんが、常駐する従業員を必要とせず運営できるため、宿泊施設にするよりも初期費用を抑えて運営することが可能です。人員の教育の時間がかからず、比較的スピーディーに始められます。

また、別荘運営業者へ委託をして貸し出せば、オーナーは時間も手間もかけずに収入を得ることが可能です。運営に必要なあらゆるサービス・業務をすべて業者に代行してもらうこともできるため、手続きや業務に頭を悩まされることがありません。

では、別荘を貸し出して収入を得る「旅館施設」「民泊施設」「別荘運営業者への委託」の3つの方法について紹介していきましょう。

旅館施設としての認可を取れば貸し出して収入を得られる

別荘を貸し出して収入を得る代表的な方法が、旅館業免許を取得して旅館施設として別荘を貸し出すことです。人気の観光地などにある別荘の場合、年間を通して継続的に収入を期待できます。運用益によって、別荘の維持費用などを支払っていくことも十分可能です。

旅館形式の宿泊施設として貸し出すメリットは、民泊や月額の賃料よりも、1泊あたりの宿泊料を高く設定しやすいことです。旅館としての宿泊施設は食事サービスを付けることが多く、宿泊費以外にも売り上げを立てやすいためです。よって、高い利回りを実現することもできます。さまざまな付加価値を付けた旅館を運営することで運営が軌道に乗れば、大きく収入を増やすことができるでしょう。

一方のデメリットは、自分たちが利用しづらくなることと、初期費用がかかることが挙げられます。旅館施設として貸し出すと、長期休みはお客さんが宿泊することになるため、プライベートでの利用が難しくなる可能性があるのです。また、宿泊施設として運営するには、消防法などをクリアしなければならず、リフォームなどが必要になるケースがあります。そのため、まとまった初期費用がかかることもあるのです。

旅館業法に則った旅館施設として運営する場合は、用途地域や構造条件、採光条件など、旅館業免許を取得するための条件をクリアしなければなりません。そして、旅館施設にするのであれば、事前に収益性の確認も必要です。初期費用などに加え、周辺の旅館などの宿泊施設の稼働状況や顧客層などから宿泊料などをシミュレーションし、採算が取れることを確認する必要があります。

民泊施設としての認可を受けて貸し出すことができる

別荘で収入を得る方法の一つに、民泊施設として許可を受けて貸し出す方法があります。

別荘を民泊物件として運営するメリットは、別荘を利用しない時期を活用して宿泊料を稼げることです。ご自身が利用しない期間に他人に貸し出せば、宿泊費として収入を得られます。特に、観光地にある別荘は宿泊需要が高いことが多く、大きな収入を得ることも不可能ではありません。また、旅館業法の認可を取らずとも、都道府県知事への申請だけで宿泊施設を運営できるため、旅館としての宿泊施設よりも比較的手軽に運営を始め、収入を増やすことができます。

民泊として運営するデメリットは、自分たちが利用したいときに別荘を使えない可能性があることです。ゴールデンウィークやお盆休み、年末年始など、民泊のニーズが高い時期はご自身が使いたい時期と重なることも多いため、民泊を優先する場合は、別荘を使える時期が限定されやすくなります。なお、民泊として運営するには、国家戦略特別区域法の認定、または住宅宿泊事業法(民泊新法)の届出をする必要があります。

注意点としては、地域によっては民泊を禁止している場合があることが挙げられます。別荘地で民泊運営が許可されているか、事前に確認しておく必要があります。また、2017年に制定された民泊新法では、宿泊日数が1年で180日を超えないことが定められているため、宿泊日数には注意が必要です。

別荘運営業者に委託して貸し出すことができる

オーナー自らが運営するのではなく、別荘を貸別荘代行業者などに委託して収益を得る方法もあります。オーナーが別荘を使用していない期間を活用して、業者が宿泊業務や管理の代行をするものです。旅館業法や消防法の基準をクリアするための費用や手続きも代わりに行ってくれる業者もあります。

別荘運営業者に委託して貸し出すメリットは、手続きや清掃、宿泊者対応などをすべて業者に委託できることです。オーナーはほとんど何もすることがなく、手間や労力をかけずに貸別荘の運営を始めることができます。自分で別荘運営を行う時間を捻出できない方や自分で運営する自信がない方でも、別荘運営業者に委託すれば、時間を掛けずに収入を得ることができます。

一方、別荘運営業者に委託するデメリットは、手数料の分収入が減ってしまうことです。業者に代行をしてもらう場合は、手数料が発生します。金額は業者やサービスの範囲によって異なりますが、手元に入ってくるお金は、売り上げから手数料を差し引いた金額です。代行業者によって業務範囲や金額が異なるため、よく比較して選ぶ必要があります。

別荘を貸し出して収入を得る際の注意点

別荘の貸し出しによる利益

注意するべきポイントとして、別荘地によっては別荘の貸し出しを禁止している場合があることを知っておきましょう。地域で貸し出しを禁止している場合は、旅館業の許可を得たとしても民泊や貸別荘として運営はできません。

ここでは、別荘を貸し出して収入を得る際の注意点について確認していきましょう。

旅館施設にするには法律の制限を受ける

別荘を旅館施設として貸し出し収入を得ることは、法律の制限を受けるため注意が必要です。

貸別荘を始めるには、旅館業免許を取得しなくてはなりません。旅館業の許可を得るには、「第一種住居地域」や「第二種住居地域」、「準住居地域」など指定の用途地域である必要があります。

  • 第一種住居地域:良好な住環境を提供することを目的とした用地。商業施設などの建築も可能。
  • 第二種住居地域:人が住む住宅地に適した用地。映画館や劇場など人が集まる目的の建物の建設が禁止されている。
  • 準住居地域:幹線道路沿いなど、道路とそれに伴う施設の建設が中心となる用地。店舗の建設も許可されている。

また、旅館業取得にあたり、消防法の確認や旅館業法に基づく構造確認、項目の許可申請などが必要です。施設が構造設備基準をクリアしているかどうか、保健所職員らによる立入検査も行われます。他にも、客室床面積や入浴設備、消防用設備の設置などの要件を満たす必要があります。

旅館業法に違反したり、旅館業法に基づく処分に違反して刑に処せられたりしたことがある場合、執行終わりから3年経過していないと許可がもらえないなどの決まりもあります。別荘を宿泊施設にして貸し出しを考えている場合は、関連する法律について必ず確認するようにしましょう。

別荘地によっては別荘の貸し出しを禁止している

別荘地によっては、貸し出しを禁止している場合があることにも注意してください。

例えば、人気別荘地である軽井沢町では、民泊施設の運営を禁止しています。国際親善文化観光都市及び保健休養地としてのまちづくりを進め、善良なる風俗の維持と良好な自然環境の保全に力を入れていることもあり、不特定多数が利用する民泊施設は町内全域で認められていないのです。

貸別荘に関しては、基準をクリアしていれば運営の許可を得られます。基準には「第一種低層住居専用地域・自然保護協定等の締結地では貸別荘はできない」「貸別荘の建設や既存建物から貸別荘へ用途変更を行う場合は事前協議が必要」などがあります。

地域によっては、民泊だけでなく別荘の貸し出しも禁止している場合があるので、事前に確認をしましょう。貸し出しを禁止している地域で、隠れて民泊や貸別荘を運営していると罰せられることがあるため、ルール違反には注意が必要です。

別荘を貸し出して得られる収益はどれくらい?

別荘の貸し出しで得られた収益

別荘の貸し出しで実際にどれくらいの収入を得られるのか、沖縄にある別荘を旅館として年間10ヶ月貸し出す場合や業者に委託して貸す場合に関して、別荘を貸し出して得られる収益についてシミュレーションしてみましょう。

旅館施設として貸し出す場合

まずは、旅館施設として貸し出して運用するケースについて解説していきます。

場所や物件状況によっても異なりますが、旅行サイト「楽天トラベル」で調べた際の沖縄の標準的な旅館の宿泊費1人1泊8,000〜20,000円ほどです。2019年に沖縄振興開発金融公庫が発表した「2018年度県内主要ホテルの稼働状況」によると、新型コロナウイルスの影響を受ける前の2018年度の主要ホテル稼働率は約8割でした。

これらのデータをもとに、1泊あたり2名(1名当たり10,000円)で10ヶ月運用した場合(1年間のうち、オーナーが使用する期間を2ヶ月と仮定)、稼働率別の売り上げを計算すると次のようになります。

稼働率売り上げ
50%約3,000,000円
60%約3,600,000円
70%約4,200,000円
80%約4,800,000円

維持費を差し引いたとしても、充分な利益を得られることがわかるでしょう。また、このシミュレーションでは宿泊者を2名と仮定しましたが、3名以上が宿泊すれば、これより多くの収益を見込めます。

民泊施設として貸し出す場合

沖縄は国内外から観光客が多いため、民泊施設も人気があります。例えば、宿泊予約サイト「STAY JAPAN」を参照すると、国頭郡大宜味村にある80㎡前後の民泊が1泊12,000円です。

民泊新法では年間180日まで運用できます。1泊10,000円で2人宿泊した場合、上記のデータをもとに稼働日数別の売り上げを計算すると次のようになります。

宿泊日数売り上げ
30日約720,000円
50日約1,000,000円
80日約1,600,000円
100日約2,000,000円
120日約2,400,000円

ここから、サイト掲載手数料などの経費を差し引いた金額が利益です。民泊の場合、常駐のスタッフは必要ありません。そのため、人件費は旅館よりも抑えやすいでしょう。

業者に委託して貸し出す場合

最後に、業者に委託して運用するケースについて解説していきます。

別荘を業者に委託すれば、宿泊者の対応や備品準備、交換、清掃などをすべて代行してもらうことも可能です。業者によっては許認可取得のサポートも行ってくれます。手数料は代行業者で異なりますが、売り上げの40%ほどが相場です。その他に、代行業務内容によって費用がかかる場合があります(例えば、リネン交換1名につき500円など)。

1泊あたり2名(1名当たり10,000円)で10ヶ月運用した場合(1年間のうち、オーナーが使用する期間を2ヶ月と仮定)、稼働率別の売上は次のようになります。

稼働率売り上げ
50%約3,000,000円
60%約3,600,000円
70%約4,200,000円
80%約4,800,000円

手数料が売上金の40%だと仮定した場合、手数料のみで1,200,000円〜1,920,000円です。手数料や代行内容は委託業者によって異なりますので、事前に確認するようにしましょう。

まとめ

別荘は、宿泊施設や民泊施設として貸し出したり、業者に委託して代行してもらったりすることで、人に貸し出して収入を得ることができます。別荘を使わない期間を有効活用でき、別荘地によっては一定の収益を出すことが可能です。代行業者に委託すれば、宿泊施設の手続きや業務をすべてお願いすることも可能なので、時間や手間がかかりません。

「別荘買おうぜ.com」では、貸し出しに適した別荘を紹介しています。別荘を貸し出して運営する際の注意点へのアドバイスも可能です。お客様のご予算に合わせ、立地や広さなど条件の良い物件を紹介することもできるので、別荘の貸し出しや購入を検討している方は、お気軽にお問い合わせください。

より詳しい情報を知りたい方は

合同会社ShakeHands
物件担当 営業
営業時間 10:00-19:00
所在地 沖縄県国頭郡恩納村字前兼久523-2丸福マンション4F A-2
宅建免許番号 沖縄県知事(1)第5268号
住宅宿泊管理業者 国土交通大臣(1)第F01708号

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