2021.07.03

【2021】別荘に税金はどれくらいかかる?節税対策はある?

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【2021】別荘に税金はどれくらいかかる?節税対策はある?

別荘を購入すると、固定資産税や住民税などの税金がかかります。インターネット上では「別荘は節税に有効」といった噂もありますが、本当でしょうか?

結論からお伝えすると、別荘を購入するだけでは節税にはなりません。別荘の購入・維持・売却には税金がかかるため、購入するだけでは税金の負担が増えてしまいます。

節税の方法としては、法人化して貸別荘として経営することが挙げられます。貸別荘といっても、オーナーが別荘を使わない期間を貸別荘にするだけなので、オーナーも別荘を楽しみながら、収益化や節税対策ができます。

この記事では、別荘を所有するときにかかるすべての税金についてわかりやすく解説しました。さらに、節税する方法も解説するので、税金と節税について理解を深め、別荘の購入を検討しましょう。

※以下で解説する税制は、2021年5月時点のものです。

別荘の購入時にかかる税金

別荘の維持にかかる税金

別荘を所有するとき、購入時・維持・売却時の3つのタイミングで異なる税金を負担します。

まずは、別荘の購入時にかかる税金について解説していきます。購入時とは土地や建物を購入するときのことで、以下の3種類の税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

印紙税

印紙税とは、税法上の課税文書に対して課税される税金です。

不動産を購入する場合、不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書、ローンを借り入れる際の金銭消費貸借契約書などが課税文書となり、これらの契約の際に印紙税を支払います。契約書に収入印紙を貼って印鑑を押すことで、印紙税の納付が完了します。

印紙税の金額は、契約書に記載される金額に応じて以下の表のとおり異なります(令和2年4月1日から令和4年3月末に作成された文章の軽減措置による税率)。

記載金額不動産売買契約書工事請負契約書金銭消費貸借契約書
1万円未満非課税非課税非課税
1万円以上~10万円以下200円200円200円
10万円超~50万円以下200円200円400円
50万円超~100万円以下500円200円1,000円
100万円超~500万円以下1,000円※200〜1,000円2,000円
500万円超~1,000万円以下5,000円5,000円10,000円
1,000万円超~5,000万円以下10,000円10,000円20,000円
5,000万円超~1億円以下30,000円30,000円60,000円
1億円超~5億円以下60,000円60,000円100,000円
5億円超~10億円以下160,000円160,000円200,000円
10億円超~50億円以下320,000円320,000円400,000円
50億円超480,000円480,000円600,000円
記載金額がない場合200円200円200円

※令和3年4月1日現在法令等

不動産の売買価格やローンの借入額に応じて、以上のとおり印紙税がかかります。不動産の契約では仲介する不動産業者の方で収入印紙を用意してくれる場合が多いです。ご自身で購入する場合、高額な収入印紙は郵便局や法務局で購入できます。

登録免許税

登録免許税とは、土地や建物を購入して所有権保存登記や所有権移転登記をする際にかかる税金です。基本的には司法書士に登記を依頼する場合が多く、司法書士報酬と併せて請求されます。

印紙税は、以下の式で計算できます。

  • 登録免許税額=土地・建物の固定資産税評価額×税率

登録免許税の税率は、登記の種類によって異なります。土地・建物に対する税率は、主に以下の表のとおりです(令和3年4月1日現在法令等)。

【土地の登記の税率】

内容税率軽減税率
売買2.0%令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合0.15%
相続、法人の合併又は共有物の分割0.4%
その他(贈与・交換・収用・競売等)2.0%

【建物の登記の税率】

内容税率軽減税率
所有権の保存0.4%個人が住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合のみ適用
売買又は競売による所有権の移転2.0%同上
相続又は法人の合併による所有権の移転0.4%
その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等)2.0%

以上のとおり、土地・建物に対してそれぞれ税率を計算します。固定資産税評価額は、固定資産税を決める際に基準となる評価額のことで、エリアや建物の老朽化などによって異なります。

なお、マイホームだと登録免許税の軽減措置を受けられる場合がありますが、別荘は軽減措置の対象外です。

不動産取得税

不動産取得税は、売買や贈与で不動産を取得したときや、新築・増築したときに都道府県が課税する税金です。建物と土地それぞれに課税され、以下の式で税額が計算されます。

  • 土地・建物の税額=固定資産税評価額×4%(標準税率)

なお、住宅として不動産を使用する場合、土地および住宅にかかる税率が3%になるなど、軽減税率や控除を受けられます(2024年(令和6年)3月31日まで)。別荘として使用する場合は軽減措置の対象外となります。保養専用の別荘や、宿泊客を迎え入れて収益化する別荘の場合、軽減措置は受けられません。

別荘でも、セカンドハウスとして使用する場合は軽減措置の対象になる場合があります。自治体によって異なるのですが、定期的にオーナーが別荘を使い、そこから仕事場に行く場合などは、セカンドハウスとして認められて軽減措置の対象となることがあります。

入居してしばらくすると自治体から納税通知書が送付されるので、受け取ったら不動産取得税の納付などの手続きを行いましょう。

別荘の維持にかかる税金

別荘の購入にかかる税金

続いて、別荘の維持にかかる税金について解説します。言い換えると、別荘を購入してから売却するまでの保有期間は、毎年かかる税金です。

別荘の維持には、以下の2種類の税金がかかります。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 住民税

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、土地や建物に対して市区町村が課税する税金です。毎年1月1日時点の土地・建物の所有者が課税対象者となり、市区町村から納税通知書が送られてきます。

固定資産税は、以下の式で計算できます。

  • 固定資産税の税額=固定資産税評価×1.4%

課税標準とは、固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額のことです。ただし、土地の場合には負担調整措置が加わります。

また、土地・建物が都市計画法による市街化区域にある場合、固定資産税だけでなく都市計画税もかかることがあります。都市計画税は、以下の式で計算できます。

  • 都市計画税の税額=固定資産税評価×最高0.3%

固定資産税も都市計画税も、別荘を所有している間は支払う必要があるので、年間の税額がいくらくらいになるのか、別荘の購入前に調べておきたいところです。

税額を計算するには自分の別荘の課税標準がいくらになるのかを調べる必要がありますが、課税標準は場所や建物の老朽化の具合などによって異なります。別荘を購入する際、不動産業者に問い合わせて目安の税額を教えてもらいましょう。

なお、住宅やセカンドハウスの場合は軽減措置が適用される場合がありますが、別荘では適用できません。

住民税

日常的に使用する住宅から住民票を移さない場合でも、別荘を所有すると住民税が課税されます。ただし、住民税は所得割と均等割の2つに分けられますが、住民票がない別荘では均等割のみの負担となります(住民票がある居住地では両方が課税されます)。

自治体によって多少は異なる場合がありますが、所得割は所得に対して市町村民税6%と都道府県民税4%の合計10%が課税されます。所得に対して一律の税率が掛けられるので、高所得者ほど所得割の税額は大きくなります。

一方、均等割は定額で、税額が自治体ごとに決まっています。例えば、沖縄県那覇市に別荘を所有する場合、県民税が1,500円、市民税が3,500円です。均等割は所得に連動しないので、所得に関係なくこの金額を負担します。高所得者ほど負担が小さいと感じるでしょう。

ちなみに、静岡県熱海市のように、さらに別荘等所有税を課税している自治体もあります。この記事を執筆している2021年5月時点では、沖縄県では別荘等所有税は課税されていません。

別荘の売却時にかかる税金

別荘の売却にかかる税金

ライフスタイルの変化や家族構成の変化などにより、別荘を手放したくなる場合もあります。別荘を売却する際にも税金がかかるケースがあるので、詳しく解説していきましょう。

売却時にかかる場合がある税金は、以下の2種類です。

  • 所得税
  • 住民税

所得税・住民税

別荘を売却して利益が出た場合、所得税・住民税がかかります。購入や維持にかかった経費や税金を差し引いた上で、購入時よりも高く売れて利益が出た場合です(損失が生じた場合、所得税・住民税はかかりません)。

売却で生じた所得を「譲渡所得」といい、譲渡所得がプラスの場合、保有した期間に応じて、以下の式で税額を計算します(保有期間によって税率が異なります)。

5年未満(短期譲渡所得):

  • 税額=譲渡所得×39.63%
    • 所得税:30%
    • 復興特別所得税:0.63%
    • 住民税:9%

5年以上(長期譲渡所得):

  • 税額=譲渡所得×20.315%
    • 所得税:15%
    • 復興特別所得税:0.315%
    • 住民税:5%

なお、売却時に正しく税金を計算するためにも、購入時の契約書や購入・維持における費用の領収書や納税証明書などは、必ず保管しておきましょう。購入価格や経費を証明する書類がないと、売却で利益が出なかった場合などにそれを証明できないからです。

また、日常的に使用するマイホームを売却する場合、軽減措置を受けられる場合があります。しかし、保養に使用する別荘や貸別荘の場合、軽減措置を受けられません。

法人化で節税が可能

法人の設立

ここまでで解説してきたとおり、別荘を所有するにはあらゆる税金の支払いが必要となります。しかも、マイホームと異なり軽減措置を受けられないため、税金が高額になりやすいです。

各種の税金を節税するには、法人化して貸別荘を経営することが有効です。自分が使うだけでなく、宿泊客に貸し出して宿泊料を得るために別荘を購入すると、不動産投資で節税が可能になります。

貸別荘として経営すると、別荘を所有している間に収益が得られます。税金の支払いで出ていったお金を、経営によって取り戻すことができるのです。固定資産税・都市計画税が多額の負担になってしまう方は、貸別荘の収益で支出を補いましょう。

別荘を貸して生じた利益には、法人税がかかりますが、経費を計上すれば利益は小さくなり、税金を少なくすることができます。法人化すれば、経営にかかる管理費や税金を経費として計上できるようになります。

貸別荘にする場合でも、オーナー自身も別荘を使うことができます。オーナーが別荘を使うのは年に数回程度となることが一般的なので、使っていない期間を宿泊施設として観光客などに貸すことで、収益化ができるのです。節税よりも、オーナーの楽しみと収益化を両立できる点が魅力に感じる方も多いでしょう。

また、個人事業主でも貸別荘を経営することは可能ですが、個人の所得税の税率が法人税率を超える場合、法人化した方が大きく節税できます。目安は人によって異なりますが、一般的には、所得が900万円を超えたら法人化した方が、節税メリットが大きくなるとされています。

個人の所得税の税率は、所得が695万円~900万円だと23%、900万円~1,800万円だと33%なのに対し、法人税の税率は年800万円超の部分について23.2%~23.4%だからです。900万円前後で法人税の税率の方が有利になる場合があります(住民税によっても変わるので、絶対ではなくあくまでも目安)。

ちなみに、既に法人を立ち上げている経営者の方の場合、「福利厚生施設として別荘を購入すれば、会社の経費に計上して節税できる」と考える方がいらっしゃるかもしれません。ですが、福利厚生施設は社員が平等に使える必要があるので、別荘が経営者やその家族の独占状態となっている場合、税務調査で経費として認められない可能性があります。

まとめ

別荘には、購入時・維持・売却時に税金がかかります。別荘を構える地域によって税金が異なるので、購入前に不動産業者に目安の税金を問い合わせるなど、税金についても確認しましょう。

節税するためには、宿泊施設として活用し、収益化するのがおすすめです。当サイト「別荘買おうぜ.com」には、別荘の収益化や節税のノウハウがあります。別荘のご購入をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

より詳しい情報を知りたい方は

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