2021.08.20

【2021】沖縄県の不動産市場の実情は?全国の不動産市場と比較!

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【2021】沖縄県の不動産市場の実情は?全国の不動産市場と比較!

沖縄県は、日本を代表するリゾート地の1つです。海外からも高い人気を誇り、近年のインバウンド需要も増加傾向にありましたが、新型コロナウイルスの影響により観光客が激減してしまいました。

それでも、沖縄県の地理的優位性が損なわれたり、リゾート地としてのブランド力が落ちたりしたわけではないため、今後は景気が回復すると予想されていますが、現在の沖縄県の不動産市場はどのような状況なのでしょうか。
これから沖縄県で不動産経営を始めるには今がベストタイミングなのか、それとももう少し待つべきなのか、コロナ前のようなインバウンド需要は見込めるのかなど、さまざまな疑問をお持ちでしょう。

そこで今回は、沖縄県の不動産市場を全国のそれと比較しながら、現在の実情と今後の予想をお伝えしていきましょう。

この記事を特に読んでもらいたい方:

  • 沖縄県で投資用の不動産物件の購入を検討している方
  • 沖縄県の投資用の不動産を検討しているのだが、現在の不動産市場が気になる方
  • 沖縄県でおすすめの投資用不動産を知りたい方

この記事のポイント:

  • 現在の沖縄県内の不動産市場の実態と今後の大まかな推移を把握できる
  • 現在の全国不動産市場の実態と、今後の不動産市場の大まかな流れを把握できる
  • 沖縄県と全国の不動産市場を比較して、沖縄県での最適な投資不動産法がわかる

沖縄県の不動産市場の実態

沖縄県の不動産市場の実態

2021年6月3日(木)に、沖縄県不動産鑑定士協会が今後の不動産動向を予想する「不動産市場DIレポート」を発表しました。DIレポートによると、2020年から新型コロナウイルスの影響が1年以上続いていましたが、「2021年になって不動産市場の下落トレンドに落ち着きが見えてきた。」と伝えています。

また、沖縄県在住の不動産鑑定士である伴清敬(ばんきよ たか)氏は「依然として(新型コロナウイルスの)影響はあるものの、最悪の状況からは脱しつつあるのではないか」というコメントを残しています。

新型コロナウイルスの影響による沖縄県不動産市場の下落推移は2021年に入ってから落ち着きを見せ、今後に向かっての上昇が期待されています。では、2020年から2021年にかけてはどのような動きだったのか、沖縄県の不動産市場の動きについて詳しく解説していきます。

2020年の沖縄県の不動産市場の実態

2019年時点までの沖縄県の経済市場は、海外需要の増加により好景気が支えられていました。中でも、中国圏やその他アジア圏の富裕層による影響が大きく、沖縄県内の住宅地と商業地はともに地価の上昇を続けていました。

半年に1度、沖縄県の不動産鑑定士協会は該当エリアの不動産業者に対して、「今後の不動産市場の動向」についての調査を行い、「沖縄県不動産市場DIレポート」を作成しています。DIとは、Diffusion Index(ディフュージョン(普及)・インデックス(指数、指標))の頭文字を取った略称であり、今後の動向が上昇するのか、下降するのかを多面的に判断して集計した指数です。

沖縄県不動産DIレポート(令和3年5月分)によれば、アンケートに協力した約8割弱の沖縄県の不動産業者が今後の県内の住宅地・商業地の価格が「下落」または「やや下落する」と予想し、過去最低の予測値を記録しました。

2020年5月時点の調査では、住宅地・商業地・軍用地のいずれも前回調査を大幅に下回り、 2014年の沖縄県調査を開始して以来、初めてDI値がマイナスを割りました。

2021年現在の沖縄県不動産市場の実態

2020年の新型コロナウイルス以降、沖縄県の不動産市場は「住宅地・商業地・軍用地」いずれも下落傾向にありましたが、2021年に入ってから沖縄県不動産市場の価格推移の下落トレンドに落ち着きが見えてきました。2021年に入ってから、沖縄県のコロナ感染者数が増え始めた影響で緊急事態宣言が発令されましたが、不動産市場に2020年ほどの影響は見受けられませんでした。

沖縄県不動産鑑定士協会が発表した「令和3年地価公示動向(沖縄県不動産鑑定士協会)」からも読み取れるように、沖縄県全体の総体的な地価はこれ以上下がらない予想です。不動産DI値は減少していますが、一部住宅地(マンション、一戸建て)、商業地、軍用地の地価はいずれも回復している箇所が見られます。

那覇市や浦添市などの主要都市部では、新型コロナウイルスの影響により人口分散が進まずに現状維持した結果、人口減少による大きな不動産価格の下落を防ぎました。

全国の不動産市場の実態

全国の不動産市場の実態

2020年は新型コロナウイルスの感染拡大により、世界規模で経済市場が大きなダメージを受けました。日本国内でも新型コロナウイルスの影響による不動産市場の価格下落はもちろん、さまざまな業界が業績不況に陥り経済をストップせざるを得ない状況が続いていました。

新型コロナウイルスの影響により、2020年に急速に普及したものの一つがテレワークです。働き方改革の一環として厚生労働省が2018年からテレワークを推奨していましたが、思うように企業に浸透していきませんでした。

しかし、奇しくも新型コロナウイルスが起爆剤となって、一気にテレワークが浸透していきました。新型コロナウイルスがもたらした影響は、テレワーク以外にもあります。

2020年における全国の不動産市場の実態

新型コロナウイルスの影響により、不動産市場の大きな下落が予想されていましたが、不動産市場の下落は想定よりも少ない下落幅で済みました。全体で見ると、戸建ての中古物件に関していえば、取引件数は前年比で41%増加しています。

1都3県(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県)の分譲マンションは、2020年後半に前年比約60%上昇したという報告もあり、取引数の増加の背景には、地方への移住や主要都市部郊外への移住が増えたことも関係しています。

2021年の全国の不動産市場の実態

2021年の全国の不動産市場の実態

2021年6月30日に国土交通省が発表した令和3年3月分の不動産価格指数の報告では、2021年現在の住宅用不動産の数値は117.2%(前月比で+0.2%増加)、商業用不動産の数値は123.9%(前月比で+0.9%増加)という発表がされています。全体では減少傾向にありますが、主に影響を受けているのはリゾート地エリアの「商業地」や「商業地周辺の住宅地」などが目立ちます。

2022年以降の不動産市場の予想

2022年以降の不動産市場の予想

先ほど紹介した「2021年の全国の不動産市場の実態」のとおり、大きなダメージを受けているのはリゾート地などの「商業地・住宅地」に集中しています。しかし、リーマンショックやバブル崩壊などの経済ショックではなく、新型コロナウイルスという外部からの強制的な圧力により経済をストップせざるを得ない状況が続いたため、今回の一連の不景気は、単なる経済ショックによる不景気と比較して本質部分に違いがあります。

株価の下落なども起こりましたが、単なる経済ショックとは異なり、今後の経済成長が期待できないわけではありません。ワクチン接種が世界的に進めば経済情勢の回復も見込めるという状況です。

2022年以降の沖縄県不動産市場の予想動向

沖縄県の不動産市場DIレポートでは、一部エリアなどを除いた沖縄県全体で、2020年からの不動産価格の下落が続くと予想されています。また、不動産DIレポートをもとに、不動産鑑定士協会が今後の不動産価格の推移を天気図で示した「不動産DI天気予報」を作成しています。

不動産DI天気予報によると、一部エリアとなる縄県本島北部は2021年現在でも増加傾向にあり、半年間の価格推移が上昇すると予想されています。また、那覇市周辺エリアは、2021年時点で不動産価格が増加傾向を維持し続けて、今年11月にかけての半年間推移の予想では横ばいの現状維持を続けていく予想が立てられています。

その他のエリアは、那覇市東部、那覇市西部、小禄(おろく)地区、沖縄県本島中部エリアで不動産価格がやや下落していく傾向と予想されています。沖縄県本島南部、先島地区エリアでの不動産価格は、横ばい状態のキープ、またはやや下落傾向という予想です。

2022年以降の全国の不動産市場の予想動向

2020年から新型コロナウイルス感染拡大の影響を受けて、住宅ローン控除延長などの金融政策が取られています。低金利政策の実施によりマイホームなどの需要が増加しましたが、不動産市場が大きく回復する起爆剤にはなり得ないため過度の期待はできません。

東京都などの人流の多い都市部では、テレワークの浸透にともない、オフィス需要が低下して商業地としての規模縮小の動きが今後も見られることが予想されています。また、東京都内では、オリンピック開催に向けて開発されてきた中央区エリアなどで、オリンピック後に都市再開発で大規模マンション建設などが予定されています。

都市部でのマンション需要はしばらく継続していくとの見方が強いため、住宅地に関しては今後も安定的な需要が見込まれるという状況です。

沖縄県不動産市場の優位性

沖縄県不動産市場の優位性

沖縄県は、日本を代表する世界的な認知度の高いリゾート地として有名であることが大きなポイントです。新型コロナウイルスの影響で経済市場が落ち込みましたが、沖縄県が日本を代表するリゾート地であるという地理的優位性に変わりはありません。

また、沖縄県の不動産の地価上昇率は日本でもトップクラスなので、不動産経営を始めるには大きな魅力の一つです。不動産価格も都市部と比較すると低い傾向にあるため、都市部で不動産投資を始めるよりもイニシャルコストを抑えてスタートすることができます。

その他にも、新型コロナウイルス以後の沖縄県不動産市場にはさまざまなポテンシャルがあります。

沖縄県の不動産地価は東京都と比較して安い

1都3県などの首都圏は、3LDK(80㎡前後)のファミリータイプ物件で3,500万円〜4,000万円前後がボリュームゾーンです。同じ条件の場合、沖縄県内は約2,500万円〜3,000万円前後で取引されることが多いです。

もちろん、立地条件や物件条件などによっては、2,000万円台前半で取引されたり5,000万円を超える物件もあったりしります。また、小規模別荘や、さらに簡易的なリゾート投資にはトレーラーハウスなどがあります。小規模別荘などの価格帯は500万円〜1,500万円前後で購入できる物件も数多くあるため、物件を購入する際にローンを組まずに購入できる可能性もあります。

不動産投資をする際は住宅ローンを組むことが一般的です。3,000万円台の物件を購入する場合、約10%相当の300万円の頭金を用意し、残りの約2,700万円はローンとして返済する必要があるため、不動産投資を成功させる1つのキーとなるポイントは、物件をいかに安く購入できるかということです。

立地条件や物件条件の悪い物件を購入して「安かろう悪かろう」という状態では本末転倒なので、物件購入時の見極めも大切になってきます。その際はぜひ、不動産会社選びにも注視して見てください。良い不動産会社選びも良い物件選びに欠かせないポイントの1つになるからです。

沖縄県の不動産物価上昇率は全国でもトップクラス

新型コロナウイルス以前のインバウンド需要も、近年の沖縄県不動産市場の上昇率に関わっています。那覇市などの主要都市部周辺のホテルでは、稼働率が90%を超えている状態でした。低単価で宿泊できることで有名なホテルでも、沖縄県では1万円台でなければ宿泊できない相場感で、宿泊単価も高い傾向にあり、トップシーズンには予約を取るのも難しいです。

また、国税庁の調査によると5年前の不動産価格を調べるための路線価、基準地価変動率の数値は5%上昇を記録して全国でトップとなりました。人気の高い那覇市周辺エリアでは、直近の5年間で住宅の不動産価格が1.5倍〜2倍近くに上昇し、中でも人気の沖縄県南部の豊崎や、沖縄県中部エリアの南上原では坪単価が60万円前後まで上昇。沖縄県の平均的な坪単価が約45万円ほどなので、ここ最近はかなり上昇していたと言えます。

参照元:土地代データ

東アジアを中心とした裾の尾の広いマーケット

沖縄県は、今後の日本国内で最も経済成長する可能性のある地域の1つに数えられており、2002年に日本で初めて経済特区が設けられたのも沖縄県です。東京からのアクセスは、飛行機を利用すると片道2時間30分で到着する立地条件に加えて、中国や日本全土を含めた約20億人規模の巨大な経済マーケット圏に位置している地理的優位性は大きなメリットです。

インバウンド需要が増加する中で、2018年に民泊経営の民泊新法の施行により、一時的に宿泊先の供給が追いつかないほどの事態になりました。コロナ後の経済回復が期待される中で、沖縄県でのリゾート投資にはまだまだ大きなマーケットが存在しているといえる状況です。

参照元:沖縄県商工労働部パンフレット

沖縄県の不動産市場でおすすめの不動産投資

沖縄県の不動産市場でおすすめの不動産投資

沖縄県で不動産投資をするなら、リゾート投資と呼ばれる貸別荘経営がおすすめです。リゾート投資をおすすめ理由は下記の3点です。

  • 不動産市場の下落は経済成長の低迷によるものではないから
  • 国内外からの観光需要が高く見込まれているから
  • 不動産地価の上昇が全国でもトップクラスだから

それぞれについて詳しく解説していきましょう。

不動産市場の下落は経済成長の低迷によるものではないから

2021年現在、世界的に陥っている経済不況や不動産不況の原因は、バブル崩壊などの経済ショックによる影響ではないため、今後も経済成長自体は増加する傾向が見込めるというポイントです。ワクチン摂取によりコロナが沈静化すると同時に、世界的な経済活動は大きく動き出すことが予想され、沖縄県内へのインバウンド需要も回復すると考えられます。

国内外からの観光需要が高く見込まれているから

新型コロナウイルス以前、沖縄県の観光客数は2019年時点で総観光客数1,000万人超であり、過去最高を記録しました。対前年比で+31万6,200人(+3.2%)の増加です。内訳は、国内観光客数が723万3,900人で対前年比+4.2%の増加であり、こちらも過去最高を記録しました。

外国人観光客は293万人であり、対前年比で+2万6,200人(+0.9%)の増加。過去最高は2018年(平成30年)の290万3,800人でした。新型コロナウイルス後に同じ規模の観光需要にまで回復すれば、沖縄リゾート投資による安定した収益化が期待できます。

参照元:沖縄県入域観光客統計概況

不動産地価の上昇が全国でもトップクラスだから

日本国内で見ても、沖縄県の不動産地価上昇率はトップクラスです。新型コロナウイルスからの景気回復後に期待されるインバウンド需要にあわせて、沖縄県では2040年まで県内の人口が減少しないという試算が出されています。

また、沖縄県は若年人口率が最も高く、18.4%です。人口数は不動産価格に影響する要素の1つなので、沖縄県の人口推移も不動産経営に良い影響を与えているといえます。

参照元:沖縄県商工労働部企業立地推進課(経済特区沖縄関連資料)

まとめ

新型コロナウイルス以前の沖縄県は、順調な経済成長により不動産価格も上昇を続けていましたが、コロナ禍の2021年現在は、経済市場を含めて不動産市場も価格が下落していました。

しかし、今回の低迷は新型コロナウイルスの影響によるものであり、「経済成長の衰えによる不景気ではない」ということが大きなポイントです。2021年に入ってから世界的にワクチン摂取の動きが加速し、コロナ回復に向けて大きく動き出している状況です。

元々沖縄県は国内外から広く支持されてきた魅力あるリゾート地です。インバウンド需要や人口割合の観点から不動産地価の上昇率も高く、コロナ後の景気回復に期待が膨らむ沖縄県での不動産投資にはリゾート投資がおすすめです。

なお、良い物件探しには、良い不動産会社を選ぶことが重要です。当社では、今回お伝えした内容以外にも、最新の沖縄県不動産市場についても詳しくお伝えできます。「別荘買おうぜ.com」では、沖縄県に特化した不動産投資のプロが物件購入前の相談段階からサポートします。沖縄県で不動産投資を検討されている場合は、お気軽にお問い合わせください。

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